以下為報告詳細內容（節選）：

第一章 總論

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　遼寧某會展中心項目

　　二、項目性質

　　三、項目建設地點

　　四、項目單位

　　五、項目定位

　　六、項目建設內容

　　項目占地面積*****㎡，總建筑面積約*****㎡，其中地上*****平方米，地下*****平方米，總建筑高度**米。項目主要工程為對地上兩層、地下一層的會展中心建筑物進行改建。功能設置上在原有功能上完善會展的預計需求功能，增設……等功能區。項目具體建設內容如下表所示：

　　七、項目總投資

　　項目總投資估算額為*****萬元，其中：項目工程費用投資合計*****萬元;工程建設其他費用****萬元;預備費用****萬元;流動資金****萬元。

　　八、項目實施周期

　　九、項目經濟效益

　　1、會展經濟區域帶動

　　2、項目經濟指標

　　本項目計劃總投資*****萬元，經對項目投資現金流量表進行分析計算，項目所得稅后投資財務內部收益率為**%，高于項目設定基準收益率或行業基準收益率(ic=6%);項目所得稅后投資財務凈現值****萬元，大于零;項目稅后靜態投資回收期為**年(不含建設期)，稅后動態投資回收期為**年(不含建設期)，說明項目有一定的盈利能力。

　　第二節 編制依據和原則

　　一、編制依據

　　1、國家、行業和地區頒發的法律、法規和設計規范、標準和技術規程;

　　2、項目單位提供的關于本項目的技術和財務等基礎資料;

　　3、國家發改委《投資項目可行性研究指南》;

　　4、國家發改委《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);

　　5、《國民經濟和社會發展“十三五”規劃綱要》;

　　6、《國務院關于進一步促進展覽業改革發展的若干意見》(國發〔2015〕15號);

　　7、《國務院辦公廳關于推進線上線下互動加快商貿流通創新發展轉型升級的意》(國辦發〔2015〕72號);

　　8、《國務院批轉國家發展改革委關于2017年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》(國辦發〔2016〕78號);

　　9、《遼寧省人民政府關于推進全省經濟開發區高質量發展的實施意見》(遼政發〔2019〕26號);

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　　二、編制原則

　　三、編制范圍

　　

第二章 項目背景及必要性分析

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《國務院關于進一步促進展覽業改革發展的若干意見》(國發〔2015〕15號)

　　2015年4月，國務院印發了《關于進一步促進展覽業改革發展的若干意見》。《意見》提出，優化展覽業布局。按照國民經濟結構調整和區域協調發展戰略需要，科學規劃行業區域布局，推動建設一批具有世界影響力的國際展覽城市和展覽場館。定期發布引導支持展覽會目錄，科學確立重點展會定位，鼓勵產業特色鮮明、區域特點顯著的重點展會發展，培育一批品牌展會。

　　《國務院辦公廳關于推進線上線下互動加快商貿流通創新發展轉型升級的意》(國辦發〔2015〕72號)

　　2015年9月，國務院辦公廳印發了《關于推進線上線下互動加快商貿流通創新發展轉型升級的意》。《意見》提出，鼓勵應用互聯網技術實現國內國外兩個市場無縫對接，推進國內資本、技術、設備、產能與國際資源、需求合理適配，重點圍繞“一帶一路”戰略及開展國際產能和裝備制造合作，構建國內外一體化市場”。在此指導下，會展行業將更多建設網絡平臺，為參展企業提供更多服務,促進國際貿易發展。

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　　2、地方政策

　　《遼寧省人民政府關于推進全省經濟開發區高質量發展的實施意見》(遼政發〔2019〕26號)

　　2019年2月，遼寧省人民政府發布了《關于推進全省經濟開發區高質量發展的實施意見》。《意見》提出，完善基礎設施配套。健全載體功能，提高基礎設施承載能力和供給水平，加快從單一工業開發向多功能配套的綜合開發轉變，加快推進借助云計算、大數據等技術實現信息共享的智慧園區和相關信息技術基礎設施建設。在保證產業發展水平前提下，鼓勵配套完善醫療養老、文化教育等公共服務，鼓勵發展工業設計、物流、會展等生產性服務業。

　　《遼寧省人民政府關于加快展覽業改革發展的實施意見》(遼政發〔2017〕5號)

　　2017年2月，遼寧省人民政府印發《關于加快展覽業改革發展的實施意見》。《意見》提出，支持大型品牌展會活動。加大對全省已形成一定規模、具有較大影響力展會的支持力度，努力將其打造成為國際化高水平、全國乃至世界知名的品牌展會。

　　培育中小型和專業展會。充分利用展館資源，依托制造業發展，打造智能制造、石油化工、汽車及零部件、新能源汽車、節能環保、數控機床和機器人、醫療器械、五金工具、印刷包裝技術、現代建筑產業等展會;依托農業漁業產業資源，打造有機綠色食品、種業農資、農產品、林下資源、水產品及加工品等展會，發展休閑農業、水果采摘、冬季捕撈等活動;依托科技、文化、衛生、教育、體育、旅游等資源，培育科技創新成果、文化創意、動漫游戲、工藝精品、物流、婚慶、廣告、健康、養老、兒童產業等展會，開發新能源、新材料、新技術、生物醫藥等新興產業會展，做大房地產、汽車、家具裝修、文化旅游、科學教育、服裝紡織品、糖酒、珠寶、瓷器、食品等專業展會。

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　　二、經濟背景

　　三、行業背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、是響應國家展覽業改革發展政策的需要

　　近年來國家陸續出臺政策促進展覽業改革發展，提升商貿流通，《國務院關于進一步促進展覽業改革發展的若干意見》，提出推動建設一批具有世界影響力的國際展覽城市和展覽場館。定期發布引導支持展覽會目錄，科學確立重點展會定位，鼓勵產業特色鮮明、區域特點顯著的重點展會發展，培育一批品牌展會。

　　項目通過裝修改造，建設兼具展會經營、研學教育、城市應急演練等豐富業態及特色運營模式的會展生態園，有利于打造成為……

　　二、是實現城市會展產業經濟帶動的需要

　　三、是推動當地教育事業發展，提升公共服務供給的需要

　　

第三章 項目市場分析

　　第一節 中國展覽館發展分析

　　一、地域與規模分布

　　2018年中國展覽館的數量與面積均保持持續增勢。據統計，2018年國內展覽館數量達到164個，比2017年增加11個，增幅約7%;室內可租用總面積約983萬平方米，比2017年增加約48萬平方米，增幅約5%。但是對比歷年數據可以發現，年新建展館數量雖然還保持10個左右的增幅，但是年度新增展館面積從2017年的113萬平方米下降到48萬平方米，增速下滑約8%，體現出新經濟形勢下，展館總供應量的增速趨緩。

　　二、市場與運營

　　1、展覽會數量

　　2、展覽會面積

　　3、租館率

　　三、典型展館分析

　　第二節 中國展覽業發展分析

　　一、地區分布

　　2018年，中國境內共舉辦經貿類展覽3793個，較2017年增加130個，同比增長3.5%，各區域舉辦的展覽數量呈現一定幅度波動，東北、華東和華中地區均實現增長，其中東北地區增幅最為明顯，其次是華東和華中地區，而西南、華北、華南和西北地區均有不同程度下降。

　　二、規模分布

　　三、行業分布

　　

第四章 項目地區建設條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、生產要素分析

　　二、相關產業和支持產業分析

　　三、項目選址地點

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理位置

　　二、氣候特征

　　三、地形地勢

　　四、區位交通

　　五、產業基礎

　　第三節 項目選址合理性分析

　　

第五章 項目建設內容及規劃

　　第一節 項目建設目標與內容

　　一、項目設計理念

　　二、項目目標定位

　　三、項目建設內容

　　第二節 總圖布置

　　一、總平面設計

　　二、設計依據與規范

　　1、《城市居住區規劃設計規范》GB50180-2018

　　2、《建筑設計防火規范》GB50016-2018

　　3、《建筑給排水設計規范》GB50015-2010

　　4、《總圖制圖標準》GB/T50103-2010

　　5、各專項建筑設計規范中涉及總平面的條文標準

　　三、道路交通組織

　　四、豎向布置

　　第四節 項目功能分區與運營規劃

　　一、項目功能分區與改造效果

　　二、運營方案與盈利模式

　　第四節 工程技術方案

　　一、裝修工程技術方案

　　二、給排水系統

　　三、電氣系統

　　四、暖通系統

　　五、智能化弱電系統

　　

第六章 項目環境保護

　　第一節 執行標準及排放標準

　　根據中華人民共和國環境保護法等有關法規，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準。本項目環境保護工作接受當地環境保護部門的監督，采用的環境保護法規及標準為：

　　1、《中華人民共和國環境保護法》;

　　2、中國《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)(二級標準);

　　3、中國《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-96)(二級標準);

　　4、《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》中有關規定;

　　5、《規劃環境影響評價條例》中有關規定;

　　6、《環境影響評價公眾參與暫行辦法》中有關規定;

　　7、《建筑施工場界環境噪聲排放標準》(GB12523-2011);

　　8、《建設項目環境保護管理條例》(國務院(98)253號令);

　　9、《環境空氣質量標準》(GB3095-1996);

　　10、《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-1996);

　　11、《飲食業油煙排放標準》(GB18483-2001);

　　12、《地表水環境質量標準》(GB3838-2002);

　　13、《生活飲用水衛生標準》(GB5749-2006);

　　第二節 項目建設對環境的影響

　　一、空氣環境影響

　　項目施工期間，揚塵、運輸工具所排放的廢氣會對周圍環境空氣產生一定的影響，尤其是各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下將會對周圍環境空氣產生較大影響。故施工期間須采取嚴格的防塵、降塵措施，盡可能將施工揚塵影響控制在施工場界范圍內，將其對周圍敏感目標造成的不利影響降到最低程度。

　　二、聲環境影響

　　三、水環境影響

　　四、固體廢棄物影響

　　第三節 項目運行對環境的影響

　　一、污水

　　二、廢氣

　　三、噪聲

　　四、固體廢棄物

　　第四節 環境保護措施

　　一、項目建設環境保護措施

　　1、噪聲

　　2、廢水

　　3、廢氣

　　4、固廢

　　5、揚塵

　　二、項目運營期環境保護

　　本項目在設計中，根據《建設項目環境保護設計規范》的要求，嚴格按照“三同時”的原則，使本項目的各項指標達到環保方面的有關要求。

　　1、廢水處理

　　2、固體廢物處理

　　本項目的廢渣主要是外購件的包裝材料、生活垃圾和電池、硒鼓、墨盒等，采取處置措施后對周圍環境基本無影響。具體防治措施如下：

　　1、合理布設垃圾收集點，保持館區內的整潔，并對固體廢棄物實行分類管理，對包裝廢棄物、辦公廢紙等應進行回收利用;

　　2、由于餐飲等生活垃圾極易腐化變質，尤其是夏天，易產生臭氣異味，污染環境，因此餐飲固體廢棄物等應及時清運。

　　3、強固廢管理，固體廢棄物應每天及時清理，對那些無回收利用價值的垃圾及時運往垃圾場作填埋處理，不得任意堆放。

　　4、將生活垃圾分類，對于有回收再利用價值的廢棄物(如紙張、玻璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等)交由社會廢品收購站回收。

　　5、危險廢棄物(如廢舊電池、廢舊日光燈管等)收集到專門容器和場地，由專業公司負責對其定期清運及無害化處理。

　　6、運營過程中，采購的設備包裝等生活垃圾無有害有毒物，大多數廢棄物，包括電池、硒鼓、墨盒可以回收再生利用。

　　3、噪聲措施

　　4、綠化設計

　　第五節環境影響綜合評價

　　

第七章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施

　　一、節能措施綜述

　　本項目在設計、施工及運行中將采用多種較為成熟可靠的節能降耗措施，選擇節能型、節約型系統和產品(如節水型潔具、節能型燈具等)，在提升項目品質和舒適度的同時，滿足國家和省在節能和環保方面的法律及法規要求。

　　本項目根據建筑類型選擇暖通空調、照明等方式，最大限度的實現對清潔能源的合理利用;采用過渡季充分利用室外新風等措施，有效減少空調開啟時間，降低空調能耗。

　　能源消耗計量按照GB17167-2006《用能單位能源計量器具配備和管理通則》設置計量裝置：

　　1、冷熱量：冷熱量的計量是在地源熱泵采暖熱水和冷凍水出口設置計量總輸出熱量的熱量表，根據規劃空間設置計量及溫控裝置。

　　2、電力：建筑將照明、辦公插座及其他動力線路區分開，并安裝分項計量裝置(對典型線路安裝管理用電度表)。同時，在設計、施工中均選用節能產品和加強建筑節能;房間內照明采用熒光燈，走廊、衛生間的照明采用節能燈。

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　　二、設備節能

　　三、能源管理

　　第三節 其他節能措施

　　

第八章 職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 職業安全衛生

　　一、編制依據

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作業危害因素分析

　　1、高溫輻射

　　2、振動與噪聲

　　3、火災爆炸

　　4、其它安全事故

　　四、各種危害因素防范

　　五、運營期的勞動安全措施

　　第二節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、防火等級

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　

第九章 項目組織機構及實施進度

　　第一節 項目組織管理

　　一、項目實施管理

　　二、資金與信息管理

　　第二節 項目建設及運行管理

　　一、項目的后期管理

　　二、項目建成后管理

　　三、勞動定員

　　第三節 項目實施進度

　　一、項目建設工期

　　二、項目實施進度表

　　

第十章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍包括：土建工程費、設備購置費、設備安裝費、其他費用、預備費用等。

　　第二節 估算依據

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的相關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好的、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　主要依據：

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、項目投資相關數據資料。

　　4、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　二、工程建設其他費用估算

　　三、預備費

　　四、流動資金估算

　　五、總投資估算

　　第五節 資金籌措

　　

第十一章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入測算

　　第三節 成本費用測算

　　一、原輔材料成本估算

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費

　　四、折舊及攤銷費

　　五、物業維護費

　　六、其他費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務內部收益二、財務凈現值

　　三、投資回收期

　　第六節項目不確定性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第七節 財務評價結論

　　

第十二章 項目風險分析及防范措施

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　本項目建成投產后，公司資產規模和運作規模都將提高，在資源整合、資金管理、經營管理等方面提出了更高的要求。現有管理團隊雖然包括各類高級管理人才，具有豐富的企業管理經驗、市場營銷經驗、資本運營經驗，但整體管理水平有待進一步提高。如果公司整體管理水平不能及時調整、完善，將影響公司的應變能力和發展活力，進而削弱公司的競爭力，給公司未來的經營和發展帶來較大的不利影響。

　　防范措施：

　　1、加強企業經營風險管理以及運營技術水平的提高。

　　2、建立健全公司的各項內部控制制度，使公司管理有法可循;

　　3、完善公司的約束和激勵機制，落實崗位責任制;

　　4、全面提升公司管理團隊的管理水平和協同作戰的能力。

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、政策風險及防范

　　二、市場風險

　　三、人力資源風險分析及控制

　　四、不可抗力風險分析及控制

　　

第十三章 項目社會效益分析

　　第一節 社會效益

　　一、帶動當地產業發展，探索會展經濟背景下城市營商環境改善

　　二、對居民生活水平與生活質量的影響

　　三、對當地居民就業的影響

　　四、對不同利益群體的影響

　　第二節 互適性分析

　　

第十四章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、項目資金安排合理

　　二、項目建設條件及方案

　　三、項目財務效益結論

　　四、項目社會效益結論

　　五、項目風險控制問題

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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