以下為報告詳細內容（節選）：

　　

第一章 項目總論

　　第一節 項目簡介

　　一、項目名稱

　　廣東省某國企入股某養老公司項目

　　二、項目性質

　　股權投資

　　三、項目雙方

　　出資公司：

　　目標公司：

　　三、項目內容

　　項目合作對象為**公司(**項目運營主體)，……。

　　目前，**公司自有物業……

　　為深入貫徹落實《廣州市民政局、廣州市人民政府國有資產監督管理委員會關于支持利用國有企業物業開展養老服務的通知》、《廣州市養老服務工作聯席會議關于深化社區嵌入式養老機構建設管理的通知》等文件精神，踐行國企社會責任，盤活存量資產價值，推進**養老服務平衡充分高質量發展，**公司計劃與**公司展開合作，以……作價，增資入股**公司，股權比例……。

　　第二節 項目主要研究結論

　　1、從市場角度分析，項目市場發展空間較大，具有核心競爭優勢，未來市場前景廣闊。

　　2、從財務評價角度來看，在項目持續良好運營的基礎上，采用股權投資模式相比物業出租模式具有更高的投資收益，……，由上可以看出，項目的經濟效益較好。

　　3、從項目風險分析及對策看，項目風險可控。

　　因此，本次投資具有良好的投資收益預期，能夠創造較好股東價值，故公司實施的股權投資方案可行。

　　第三節 可行性研究報告編制依據和研究范圍

　　一、編制依據

　　1、《國務院關于推進國有資本投資、運營公司改革試點的實施意見》

　　2、《廣州市民政局、廣州市人民政府國有資產監督管理委員會關于支持利用國有企業物業開展養老服務的通知》

　　3、《廣州市養老服務工作聯席會議關于深化社區嵌入式養老機構建設管理的通知》

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　　二、研究范圍

　　本項目可行性研究的范圍包括：項目合作雙方概況、背景及必要性分析、市場分析、實施方案、經濟效益、社會效益、風險識別與防控、研究結論與建議等內容。

　　

第二章 項目合作雙方概況

　　第一節 **公司概況

　　一、公司基本信息

　　二、公司股權結構

　　三、公司簡介

　　四、項目物業基本情況

　　第二節 **公司概況

　　一、公司基本信息

　　二、公司股權結構

　　三、公司簡介

　　四、公司財務情況

　　五、公司經營狀況

　　

第三章 項目實施背景及必要性分析

　　第一節 項目背景分析

　　一、項目實施依據

　　2020年5月，經廣州市政府同意，《廣州市民政局廣州市人民政府國有資產監督管理委員會關于支持利用國有企業物業開展養老服務的通知》印發實施。《通知》規定，支持國有企業采取獨資、合資、合作、出租等方式利用自有物業舉辦養老服務機構設施。國有企業參與養老服務的，按照國家、省和我市規定享受稅收、行政事業性收費、水電氣價格、資金資助等各類優惠扶持政策，并在年度業績考核中給予支持。特別是對于租賃方式出租自有物業舉辦養老機構設施的進行了細化規定。

　　2020年6月，《廣州市養老服務工作聯席會議關于深化社區嵌入式養老機構建設管理的通知》印發實施。《通知》指出，進一步加快推進社區嵌入式養老機構建設，系統解決在項目推進中存在的場地供應不足、服務內容單一、扶持力度不夠等突出問題，促進社區嵌入式養老機構高質量發展。社區嵌入式養老機構是指嵌入社區內，以社會力量為投資和舉辦主體，依托專業力量和社區資源“一體化統籌”，充分發揮“接、承、轉”功能，為周邊社區常住老年人尤其是失能老年人提供托養、日間照料、居家上門、家庭養老床位、精準轉介、“家政+養老”智慧養老等服務的小規模、多功能、綜合性、嵌入式養老機構。鼓勵和支持社區嵌入式養老機構承接所在街鎮委托的居家探訪、失能老年人幫扶、老年人能力評估、人員培訓等服務，參與連鎖運營社區養老服務機構。

　　二、養老行業政策背景

　　加快發展健康產業尤其是養老服務業是應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，對促進社會和諧，推動經濟社會持續健康發展具有重要意義。我國一直重視養老服務業的發展。近年來隨著養老產業的不斷發展，養老方面的政策文件的制定與落實雙雙提高，凸顯出社會承擔養老緊迫責任。過去一兩年養老產業的政策內容，放管服、醫養結合等熱點不斷。近5年來，我國養老產業政策內容在框架體系不斷完善的基礎上，逐漸走向多元化、精細化、落地化發展，熱度與執行力度雙遞增。

　　三、經濟社會背景

　　第二節 項目實施必要性分析

　　一、項目實施是踐行國有企業社會責任的需要

　　一直以來，國家、省、市十分重視養老服務工作，鼓勵和推動國有資本、社會資本等通過多種方式參與養老產業發展，支持將國有企業物業用于養老服務。近年來，廣州市國有企業通過成立養老服務公司、合資合作、出租物業用于養老服務等各種方式，深入參與我市養老服務工作，為廣州市養老服務業的高質量發展做出了重要貢獻。

　　本項目的建設，響應了……等政策號召，是積極踐行國有企業責任的需要。

　　二、項目實施是盤活國有存量資產價值的需要

　　三、項目實施是拓展公司經營業務，打造養老行業生態的需要

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第四章 項目市場分析

　　第一節 我國養老產業發展特點分析

　　截止2018年底，我國60歲以上人口近2.5億，占比達17.9%。在我國老齡化程度加深、獨生子女贍養壓力增大、城鄉空巢老人結構性問題凸顯的背景下，家庭提供養老服務的能力顯著下降，老年人養老服務需求快速增長。

　　目前，我國養老產業存在著諸多挑戰。從養老機構床位數缺口巨大，到老年醫護資源緊張，再到社會適老設施建設、居家養老設施不健全。應對老齡化社會的到來，國內養老產業尚待在諸多方面進行改善。

　　與此同時，隨著老齡需求總量增長，加之第一批中產階級積累的財富，可以預見，我國養老產業潛在的市場需求相當可觀。根據中國社科院2016年發布的《中國養老產業發展白皮書》的預計，到2030年，中國養老產業的規模將達到13萬億元。

　　一、養老資源總量不足

　　目前盡管各地已經出臺了“9073”或“9064”的養老產業發展策略，但機構養老床位仍然出現嚴重的錯配和不足。“9073”或“9064”是指90%的居家養老、6%-7%的社區養老，以及3%-4%的機構養老。盡管目標僅有3%-4%，但床位缺口仍然巨大。

　　從數量上來看，根據民政部統計，2017年全國包括城市養老機構、農村養老機構和社區養老機構的各類機構數量約6.8萬家;各類養老床位745萬張，比上年增長僅2%。過去五年中，養老服務床位數由493.7萬張增長到744.8萬張，年均增長9%。2017年，我國每千老人床位數為30.9張，比上年減少了0.7張，主要原因除去總床位數增長放緩外，2017年人口結構中65歲以上老人較前一年增長了0.6%，遠高于之前五年年均增長0.3%的水平。可見，供給增加乏力的同時老齡化需求加速上升，由此導致了巨大的市場缺口。

　　另一方面，全國養老機構的床位利用率并不樂觀，養老資源出現一定程度的錯配。從民政部數據看，農村和城市的養老機構的床位利用率從2011年后在波動后出現下降。農村養老機構的床位利用率從2011年的79.5%下降至2015年的65%，城市的床位利用率由2011年的61.5%下降至2015年的51.2%。其中，一方面原因是因為全國范圍內新建養老機構增長迅速，造成床位利用率降低，為日后老人的機構養老需求提供了一定的緩沖空間;另一方面，我們在現實中看到的是不少養老機構人滿為患，老人得不到應有的尊重和照護，因此養老資源的錯配仍然較為嚴重。

　　養老機構及床位供給量與市場需求量缺口巨大，急需改善。根據2013年國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》中擬定的目標，到2020年，每千名老人擁有的養老床位要達到35-45張。那么到2020年各類養老床位需求將達到875萬-1125萬張，這之間有195萬-445萬張的缺口。而若按照“百名老人5張床位”的國際標準計算，我國養老床位的缺口將更大，到2020年，我國各類養老床位需達到1250萬張，缺口達570萬張，增長幅度將是目前水平的接近一倍。若按照5000元/床/月的費用來測算，到2020年機構養老的市場規模將達到一年7500億元人民幣，對應的缺口在4000億元人民幣左右。

　　二、養老產業核心訴求——老有所依

　　第二節 本項目養老市場發展分析

　　一、廣州市養老產業發展現狀

　　根據2019年10月，廣州市老齡委、市民政局、市統計局聯合發布的《2018年廣州老齡事業發展報告和老年人口數據手冊》，截止2018年底，廣州市老年人口和老齡事業有如下特點：

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　　二、**區老齡化情況

　　三、項目優勢及市場前景分析

　　

第五章 **項目概況

　　第一節 項目概況

　　第二節 項目產品與服務

　　

第六章 項目實施方案

　　第一節 股權投資方案

　　一、目標企業目前的股權結構

　　二、股權投資方式

　　三、股權投資比例

　　四、股權收購方案的法律意見

　　第二節 項目實施計劃

　　一、實施內容

　　二、實施流程

　　三、準備工作

　　四、價值評估

　　五、股權投資價格及資金來源

　　第三節 項目管理方案

　　一、參股方在公司經營管理中的地位、作用

　　二、參股后的公司治理

　　三、參股后的公司整合

　　第四節 參股方退出方式

　　一、公開上市

　　二、股利

　　三、股權轉讓或出售

　　

第七章 項目實施計劃

　　第一節 實施計劃

　　本項目根據實施計劃內容安排計劃進度，涵蓋項目實施階段，包括通過股東會決議、公司內部審批、繳納出資、修改公司章程、辦理工商變更登記等。

　　項目實施計劃暫定為**個月。

　　第二節 投資計劃及資金來源

　　

第八章 項目經濟效益分析

　　第一節 財務分析依據

　　一、《中華人民共和國公司法》及其實施條例;

　　二、《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則;

　　三、《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施細則;

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　　第二節 財務分析有關事項說明

　　一、財務分析計算期根據目標公司的運營期限以及租金折現的期限確定，本項目計算期暫定為20年。

　　二、財務分析是對……

　　第三節 基礎數據說明

　　1、財務評價僅對本項目的效益進行評價。

　　2、項目計算期20年。

　　3、項目設計3年達產運營。

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　　第四節 項目經營情況測算

　　一、營業收入估算

　　本項目現可運營床位**張(遠期計劃發展至**張)，2019年度入住率達到**%以上，全年實現營業收入**萬元，平均每床年收入超過**萬元，平均收費超過行業同類項目。

　　由于項目目前處于業務發展階段，參照目標公司財務數據預測，本項目收入構成主要包括設施費、床位費、護理費、綜合費、餐飲費等，入住率逐年增長，預計計算期內年均營業收入**萬元。營業收入估算過程詳見附表。

　　二、總成本費用估算

　　三、利潤估算

　　第五節 項目投資效益對比

　　一、物業出租模式效益分析

　　二、股權投資模式效益分析

　　三、效益對比

　　第六節 項目財務指標分析

　　本項目財務基準收益率取行業基準收益率**%。基于股權投資的現金流入和流出情況，編制項目投資現金流量表。詳見附表。

　　根據現金流量表，可進一步測算出動態反映本項目盈利能力的凈現值NPV、內部收益率IRR、項目動態全部投資回收期Rt和投資利潤率等指標。

　　一、財務凈現值FNPV

　　財務凈現值系指按設定的折現率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和，可按下式計算：

　　式中：ic——設定的折現率(同基準收益率)，本項目為5%。

　　經計算，項目投資財務凈現值**萬元，大于零。

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、財務指標匯總

　　經測算，項目穩定運營后，預計計算期內年均營業收入**萬元，年均凈利潤達**萬元。

　　投資項目財務凈現值為**萬元，財務內部收益率為**%，靜態投資回收期為**年，動態投資回收期為**年。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　從上述財務盈利能力分析看，項目財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、投資凈利潤率等財務評價指標均優于行業基準值。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

　　

第九章 項目社會效益分析

　　第一節 社會效益

　　一、帶動當地經濟發展，創造大量的產值

　　二、帶動就業增長、培養專業服務人才

　　三、滿足社會對養老服務日益增加的需求

　　第二節 互適性分析

　　

第十章 投資風險及應對措施

　　第一節 股權投資風險及對策

　　第二節 政策風險及對策

　　第三節 市場風險及對策

　　第四節 經營風險及對策

　　第五節 管理風險及對策

　　第六節 人力資源風險及對策

　　第七節 整合風險及對策

　　第八節 財務風險及對策

　　第九節 現金流風險

　　第十節 疫情風險及對策

　　第十一節 不可抗力風險分析及防范

　　

第十一章 可行性研究結論及建議

　　第一節 結論

　　第二節 建議

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