以下為報告詳細內容（節選）：

第一章 項目概況

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　購買北京某園區商業地產項目

　　二、項目投資方

　　三、項目地點

　　四、投資內容

　　……公司擬購買……，位于一期……，總共……層，建筑面積……平方米。

　　購買后實行返租給出讓方經營的模式……

　　五、項目提出的理由及過程

　　六、項目投資及資金來源

　　項目……樓購買費用為……萬元;另外需要繳納契稅、購房合同印花稅、租賃合同印花稅，稅費共計……萬元;預留……萬元用以應對實測建筑面積差異;其他費用包含項目前期階段項目公司前期工作費用……萬元，第三方前期咨詢費用……萬元;項目前10年租賃給出讓方運營，……公司無需投入流動資金，第11年后流動資金由前10年利潤提供。合計投資總額……萬元。由……公司及其股東根據實際情況出資。

　　七、項目實施周期

　　第二節 項目效益結論

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　　圖表 2：項目經濟指標一覽表

　　第三節 編制依據及原則

　　一、編制依據

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　　5、中國房地產業協會披露數據;

　　6、《北京城市總體規劃(2016-2035年)》;

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　　二、編制原則

　　

第二章 項目實施背景、必要性分析

　　第一節 項目實施背景分析

　　一、國家及北京市宏觀經濟穩步發展，投資環境良好

　　國家統計局公布2019年國內生產總值(GDP)數據顯示，2019年國內生產總值990865億元，比上年增長6.1%。其中，第一產業增加值70467億元，增長3.1%;第二產業增加值386165億元，增長5.7%;第三產業增加值534233億元，增長6.9%。第一產業增加值占國內生產總值比重為7.1%，第二產業增加值比重為39.0%，第三產業增加值比重為53.9%。

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　　初步核算，2019年北京市實現地區生產總值35371.3億元，按可比價格計算，比上年增長6.1%。……

　　二、海淀區經濟社會快速發展，營商環境持續優化

　　三、海淀區嚴控建設區與商業地產需求穩定上升，為項目提供有利投資環境

　　2019年11月20日，北京市人民政府正式批復《海淀分區規劃(國土空間規劃)(2017年—2035年)》。

　　《規劃》提出到2035年，初步建設成為世界領先的科技創新活力城市，高標準推進小康社會建設，成為科學智慧之城、創新引領之城、人文活力之城、生態優美之城、和諧宜居之城，重要發展指標達到國際一流水平。

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　　四、北京市商用土地供應持續收緊導致未來商業地產更為緊缺

　　商用土地市場持續收緊，2019年，北京商辦用地成交區域明顯減少，僅海淀、石景山、大興、通州四個區域有地塊成交，累計成交8宗，較去年減少3宗，其中海淀區成交宗數及成交規模位居首位，3宗地塊累計成交規模達44.37萬平。……

　　第二節 項目必要性分析

　　一、是項目公司進行國有資金保值增值的需要

　　二、是項目公司進一步拓展產業領域，優化營收結構的需要

　　三、是繼續發揮集體企業功能，促進北京經濟社會發展的需要

　　集體所有制企業是集體經濟的重要實現形式，是集體所有制的實踐方式，是促進我國經濟社會發展的重要力量，在北京經濟社會發展歷程中發揮了不可忽視的作用。

　　本項目通過購買……樓，強化企業持續經營和盈利能力，繼續發揮集體企業功能。

　　

第三章 項目市場分析

　　第一節 北京商辦市場整體成交規模

　　整體來看，2019年北京商辦類市場全年累計成交141.48萬平方米，月均成交11.79萬平方米，同比下降20%;全年成交均價同比上漲4%。……

　　第二節 北京商業零售地產市場分析

　　一、北京市零售業發展情況

　　2019年，全市實現社會消費品零售總額12270.1億元，較上年增長4.4%。其中，限額以上批發零售企業實現網上零售額3366.3億元，較上年增長23.6%。

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　　二、北京市商業零售地產發展情況

　　2019年全年，北京零售市場新增供應明顯放緩，全年新增優質零售空間僅46.2萬平方米，同比下降50.5%……

　　第三節 北京市寫字樓市場分析

　　一、北京市寫字樓發展情況

　　2019年四季度，位于中央商務區的中信大廈和正大中心、亞奧的亞洲金融大廈以及麗澤金融商務區的麗澤SOHO等項目相繼入市，為市場帶來約58.8萬平方米的新增供應。至此，2019年北京全市甲級寫字樓年度供應量繼2007年和2016年之后又一次超百萬，達101.8萬平方米，全市甲級寫字樓總存量攀升至1,114萬平方米。……

　　二、區域寫字樓發展情況

　　第四節 項目對標區域分析

　　一、辦公樓對標區域分析

　　當前發展中區域如石景山、門頭溝、大興等，整體售價已達到5~6.7萬元/㎡，通州區與本案區域規劃、政策等價值能級相似，區域售價已到達6~8.2萬元/㎡。

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　　二、商業零售對標區域分析

　　三、周邊對標區域分析

　　

第四章 項目區位條件分析

　　第一節 海淀區區位條件

　　一、海淀概況

　　海淀區，隸屬于北京市，位于北京城區西部和西北部，東與西城區、朝陽區相鄰，南與豐臺區毗連，西與石景山區、門頭溝區交界，北與昌平區接壤。區域面積430.77平方公里，約占北京市總面積的2.6%。……

　　二、人文環境

　　三、常住人口

　　四、交通條件

　　五、經濟總量

　　近年來海淀區經濟總量始終保持快速、穩定的增長勢頭。2019年海淀區生產總值7926.0億元，比上年增長7.0%，占全市地區生產總值的22.4%,居全市首位;增速在全市排第三。……

　　六、科技園區

　　七、科教文化

　　八、旅游資源

　　第二節 某園區概況

　　一、地理位置

　　二、發展思路

　　三、產業定位

　　

第五章 投資項目內容

　　第一節 購買標的

　　一、標的對象基本情況

　　(一)基本情況

　　(二)工程進度

　　(三)房產情況

　　二、土地房產情況

　　(一)開發單位

　　(二)開發單位股東情況

　　三、開發單位情況

　　第二節 購置方案

　　一、交易雙方

　　二、購置標的

　　三、購置金額

　　四、款項支付進度

　　五、其他競爭者的應對設想

　　第三節 收益保障方案

　　

第六章 項目合作及資金情況

　　第一節 項目合作方案

　　一、合作方式

　　二、出資形式

　　第二節 項目資金運用

　　一、資金估算編制依據及說明

　　二、資金估算范圍

　　三、資金運用的構成

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　　四、項目資金籌措

　　

第七章 項目經濟效益評價

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據及說明

　　第二節 經濟效益測算

　　一、營業收入測算

　　本項目的營業收入主要為租金收入(包括商業租金收入、辦公租賃收入、車位租賃收入)、物業費收入(第11年開始)、水電費收入(第11年開始)，預估第一年營業收入為……萬元。

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　　二、成本費用測算

　　1、工資及福利費

　　2、外購燃料及動力費

　　3、修理費

　　4、折舊和攤銷

　　5、其他費用

　　6、總成本費用

　　三、利潤測算

　　第三節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率

　　財務內部收益率(FIRR)系指能使項目在計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率，即FIRR作為折現率使下式成立：

　　式中：CI——現金流入量;

　　CO——現金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現金流量;

　　n——計算期。

　　經對項目投資現金流量表進行分析計算，所得稅前項目投資財務內部收益率為……，所得稅后項目投資財務內部收益率為……。

　　二、財務凈現值

　　三、項目投資回收期

　　第四節 資金保值效益分析

　　本項目屬于長期收益項目，但若資金持有在手中，將受到通貨膨脹的影響，導致購買力下降，本節將對比分析資金持有與投資本項目的效益。

　　1、通貨膨脹率

　　通貨膨脹率通常可以用居民消費指數(CPI)來表示，我國近10年平均CPI指數2.59%，近五年有所下降，為2.00%，基本維持在較低水平。本節將以2.00%的通貨膨脹率作為項目效益對比的基礎數據。

　　2、持有資金效益分析

　　若本項目總投資79362.05萬元持有在手中，若按定期存款三年存款利率2.75%計算利息收益(按單利計算，三年到期自動轉存)，收益的利息按25%的利率繳納所得稅。……

　　3、投資項目效益分析

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　　第五節 財務評價結論

　　

第八章 風險對策與分析

　　第一節 開發方不能按時交付房產的風險

　　項目地產正處于建設中，雖然目前已完成整體封頂，但若因開發方資金、政策管制、氣候變化以及其他一些以為因素，可能導致開發方不能按時交房，影響項目收益期。

　　防范措施：

　　1、對開發方進行詳細了解，以便做好應對;

　　2、隨時關注房產建設情況;

　　3、簽訂購置合同時，明確相關責任及賠償損失。

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　　第二節 通貨膨脹風險

　　第三節 周邊項目競爭風險

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