第一章 概述

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　北京某辦公樓對外租賃項目

　　二、項目單位

　　三、項目地點

　　四、項目背景

　　五、項目出租方案

　　1、出租房屋面積

　　2、出租經營思路

　　本方案旨在確保出租過程合法合規，為租戶提供舒適、安全的經營辦公環境，穩固目前長期租賃客戶，確保資產實現租金收益價值。

　　在后續出租經營中，持續關注商業地產市場動態和客戶需求變化，充分考慮市場供求關系、寫字樓品質、地段優勢等因素，靈活制定租金策略，確保項目出租率和租金收益的平衡。同時關注新興產業的發展趨勢，拓展潛在的目標客戶群體，確保項目未來的出租成功率。

　　六、項目實施周期

　　七、項目研究結論

　　經測算，項目對外出租可實現年均營業收入****萬元。

　　通過測算租金收入，整體考慮盈余情況，項目年均盈余總額為**萬元。由項目盈余測算可以看出目前資金平衡情況，在當前物業整體出租率情況下，預計2024年仍存在財務預算缺口**萬元，在預計出租率不斷提升，租金逐年調漲5%的情況下，通過租金收入有望逐漸縮小缺口，且只有物業整體實現100%出租的情況下，才可能使盈余總額為正。

　　第二節 項目單位概況

　　第三節 編制原則、依據及范圍

　　一、編制依據

　　進行本項目可行性研究工作的主要依據主要包括：

　　1、國家經濟和社會發展的長期規劃，部門與地區規劃，經濟建設的指導方針、任務、產業政策、投資政策和技術經濟政策以及國家和地方法規等;

　　2、由國家頒布的建設項目可行性研究及經濟評價的有關規定;

　　3、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》;

　　4、《促進創業投資高質量發展的若干政策措施》(國辦發〔2024〕31號);

　　5、《2024年國務院政府工作報告》;

　　6、《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號);

　　7、《關于提升大眾創業萬眾創新示范基地帶動作用進一步促改革穩就業強動能的實施意見》;

　　8、《關于加強市級行政事業單位土地、房屋出租、出借及對外合作經營管理的通知》(京財資產〔2020〕240號);

　　9、《北京市市級行政事業單位國有資產出租、出借、對外投資、擔保管理辦法》(京財資產〔2015〕2514號);

　　10、業主提供的其他資料;

　　11、各種市場信息的市場調研報告;

　　12、國家現行的行業規定、法律、法規、設計標準。

　　二、研究范圍

第二章 項目需求分析

　　第一節 政策符合性分析

　　一、政策背景

　　近年全國各地都出臺了相關政策優化樓宇產業生態，并以此為總部經濟、創業基地、科創研發等產業賦能增效，打造新興產業聚集區。發展樓宇經濟有助于推動生產性服務業與制造業融合發展、生活性服務業與擴大居民消費相互促進，推動生產性服務業向專業化、價值鏈高端延伸，生活性服務業向高品質、多樣化升級。

　　《促進創業投資高質量發展的若干政策措施》(國辦發〔2024〕31號)

　　2024年6月，國務院辦公廳印發《促進創業投資高質量發展的若干政策措施》。《措施》提出積極支持創業投資做大做強，充分發揮創業投資支持科技創新的重要作用，按照市場化法治化原則引導創業投資穩定和加大對重點領域投入，強化企業創新主體地位，促進科技型企業成長，為培育發展新質生產力、實現高水平科技自立自強、塑造發展新動能新優勢提供有力支撐。

　　《2024年國務院政府工作報告》

　　2024年3月5日在第十四屆全國人民代表大會第二次會議上李強總理作了《2024年國務院政府工作報告》。《報告》提出，推動城鄉融合和區域協調發展，大力優化經濟布局。深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略，把推進新型城鎮化和鄉村全面振興有機結合起來，加快構建優勢互補、高質量發展的區域經濟格局。支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區等經濟發展優勢地區更好發揮高質量發展動力源作用。優化重大生產力布局，加強國家戰略腹地建設。制定主體功能區優化實施規劃，完善配套政策。

　　《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號)

　　2022年5月，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提出，鼓勵相關地區率先加大存量資產盤活力度，充分發揮示范帶動作用。

　　推動閑置低效資產改造與轉型，依法依規合理調整規劃用途和開發強度，開發用于創新研發等新功能。對整體收益水平較低的存量資產項目，完善市場化運營機制，提高項目收益水平，支持開展資產重組，為盤活存量資產創造條件。堅持先規劃后建設，對盤活存量資產過程中確需調整相關規劃或土地、海域用途的，應充分開展規劃實施評估，依法依規履行相關程序，確保土地、海域使用符合相關法律法規和國土空間用途管制要求。

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　　二、政策與投資監管可行性

　　第二節 項目市場需求分析

　　一、國內辦公寫字樓市場現狀

　　根據中指數據，截至2023年底，重點城市甲級寫字樓總建筑面積共3.63億平方米，上海、廣州、深圳、武漢等城市在四季度均有新增供應入市。其中，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.84億平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的50.6%，存量相對較多;北京、上海甲級寫字樓總建筑面積均超5500萬平方米，深圳、廣州在2400-3100萬平方米之間。二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.79億平方米，占重點城市總量的49.4%;不同二線城市存量有所差異，杭州、成都甲級寫字樓總建筑面積在3000萬平方米以上，武漢、重慶、長沙、南京、天津在1000-3000萬平方米之間，青島、蘇州、南昌在500-900萬平方米之間。

　　從空置率情況看，2023年，重點城市寫字樓需求有所恢復，超半數代表城市甲級寫字樓空置率較2022年底下降。根據中指數據，2023年四季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為11.8%;二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別為12.3%、15.8%，市場供求相對平衡，重慶、天津、青島、武漢、長沙等城市甲級寫字樓空置率則在27%以上，空置壓力相對較大。

　　從空置率變化來看，2023年，寫字樓租賃需求總體呈恢復態勢，超半數代表城市空置率有所下降。其中北京、上海、深圳新增供應較多、成都需求相對疲軟，甲級寫字樓空置率較2022年四季度仍有所上升;天津、武漢等二線城市新增供應入市節奏相對平穩，需求溫和復蘇，甲級寫字樓空置率較2022年底有所下降。

　　二、北京市寫字樓市場分析

　　根據戴德梁行發布的《2024年二季度北京寫字樓零售市場報告》，北京市寫字樓市場成交以搬遷和續租為主，降本增效和以價換量繼續成為寫字樓租戶和業主在企業運營上的主旋律。

　　2024年二季度，北京甲級寫字樓市場無新增供應入市。至此，北京寫字樓市場租金水平繼續處于下行區間，全市租金環比下降3.9%，同比下降11.7%至每月每平方米人民幣279.2元。一些企業租戶抓住議價優勢完成升級搬遷的需求，市場大面積租賃成交拉動北京全市寫字樓市場季度凈吸納量為4.5萬平方米，空置率環比下降0.3個百分點至18.0%。

　　三、項目周邊寫字樓情況

　　第三節 財務預算缺口分析

　　一、項目單位財務現狀

　　二、財務預算缺口分析

第三章 項目實施方案

　　第一節 項目出租方案

　　一、項目經營思路

　　二、出租面積

　　三、定價

　　四、客群定位

　　第二節 項目實施周期安排

第四章 項目經濟效益評價

　　第一節 項目經濟效益評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　1、《企業財務通則》

　　2、《建設項目經濟評價方法與參數》

　　3、《投資項目經濟評估指南》

　　4、所得稅及其他有關稅種按當地稅務法規計取

　　5、其他有關法規文件及相關資料

　　二、基礎數據和說明

　　1、本項目按一次投入運營進行各項財務指標計算;財務評價僅對本項目的效益進行評價;

　　2、項目測算期5年，實際出租運營期遠大于5年;

　　3、主要價格數據為現今市場價格初步估算，分析過程不考慮物價變化因素的影響;

　　3、稅收政策：不動產租賃簡易計稅增值稅征收率5%，城市建設維護稅7%，國家教育費附加3%，地方教育費附加2%，企業所得稅25%。

　　第二節 項目資金平衡分析

　　一、營業收入

　　二、成本費用

　　三、盈余估算

　　四、資金平衡情況

第五章 項目風險管控方案

　　第一節 項目風險識別與控制措施

　　一、行業政策風險

　　1、風險分析

　　項目業務屬于商務辦公物業運營，全國各地都出臺了相關政策優化樓宇產業生態，強化土地要素保障，并以此為總部經濟、創業基地、科創研發等產業賦能增效，打造新興產業聚集區。發展樓宇經濟有助于推動生產性服務業與制造業融合發展、生活性服務業與擴大居民消費相互促進，推動生產性服務業向專業化、價值鏈高端延伸，生活性服務業向高品質、多樣化升級。如果未來國家對樓宇經濟有關領域的支持政策或支持力度發生變化，中心物業出租可能受到一定程度影響。

　　2、風險防控

　　(1)針對行業政策變化風險，加強對行業前景、行業政策動態的研究分析，跟蹤分析行業政策變化，并在戰略規劃中給出提示，為業務經營和戰略發展提供支持，跟蹤行業動態，包括但不限于全國及區域范圍內的監管辦法及措施、臨時性的通知、重要行業事件。

　　(2)積極參加行業協會，與同行業相關宏觀經濟與政策研究部門保持聯系，緊密跟蹤行業最新政策動向。

　　(3)拓展新的客戶群體，關注新興行業客戶租賃需求。

　　二、宏觀經濟風險

　　三、市場風險

　　第二節 項目風險分析結論

第六章 項目結論及建議

　　第一節 可行性研究結論

　　一、政策可行性結論

　　二、市場可行性結論

　　三、經濟效益的可行性結論

　　四、風險分析的可行性結論

　　五、結論總述

　　第二節 可行性研究建議

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