以下為報(bào)告詳細(xì)內(nèi)容（節(jié)選）：

　　

第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況

　　一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況

　　(一)項(xiàng)目申報(bào)單位名稱

　　(二)法人代表

　　(三)項(xiàng)目申報(bào)單位簡(jiǎn)介

　　(四)項(xiàng)目單位住所

　　(五)項(xiàng)目申報(bào)單位通信地址

　　(六)項(xiàng)目申報(bào)單位郵政編碼

　　(七)聯(lián)系人聯(lián)系電話

　　二、項(xiàng)目概況

　　(一)項(xiàng)目名稱

　　北京某商場(chǎng)升級(jí)改造項(xiàng)目

　　(二)擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景

　　2021年1月29日，北京市人民政府新聞辦公室舉行了“回顧‘十三五’，展望‘十四五’”系列新聞發(fā)布會(huì)——城市更新專場(chǎng)，發(fā)布會(huì)提出：堅(jiān)持以疏解非首都功能為牛鼻子，通過拆除違法建設(shè)，疏解一般制造業(yè)企業(yè)、區(qū)域性物流基地和區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和城市空間布局結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時(shí)，《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》提到：鼓勵(lì)老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施等老舊樓宇升級(jí)改造、調(diào)整功能、提升活力，發(fā)展新業(yè)態(tài)。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設(shè)施，允許建筑功能混合、用途兼容;鼓勵(lì)對(duì)具備條件的地下空間進(jìn)行復(fù)合利用。《關(guān)于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》再次提出以：推動(dòng)老舊樓宇更新改造，完善城市功能，提升城市活力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。其范圍主要為：本市中心城區(qū)范圍內(nèi)以老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施為主的老舊樓宇(不包括居住類建筑)更新改造，其中涉及不可移動(dòng)文物、歷史建筑等除外。老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施為主的老舊樓宇(不包括居住類建筑)更新改造。

　　(三)項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

　　1、項(xiàng)目選址

　　圖表 1：項(xiàng)目區(qū)位示意圖

　　2、項(xiàng)目已取得多規(guī)合一初審意見

　　(四)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模

　　項(xiàng)目總建設(shè)用地規(guī)模為XXXX平方米，原地上建筑面積為XXXX平方米，建筑總高度為XXXX米(局部建筑最高點(diǎn)高度XXXX米)，綠地率為XXXX%，具體如下：

　　(五)項(xiàng)目建設(shè)方案

　　(六)項(xiàng)目建設(shè)周期

　　本項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)15個(gè)月。

　　(七)投資規(guī)模

　　本項(xiàng)目總投資xxx萬元，資金來源為企業(yè)自籌。其中，建安工程費(fèi)用xxx萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用xxx萬元，預(yù)備費(fèi)xxx萬元，建設(shè)期利息xxx萬元，具體如下：

　　(八)資金籌措方案

　　本項(xiàng)目計(jì)劃總投資xxxx萬元，資金來源為：企業(yè)自籌。

　　(九)項(xiàng)目招投標(biāo)情況

　　

第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析

　　一、發(fā)展規(guī)劃分析

　　(一)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃

　　《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(2020年10月29日中國(guó)共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議通過)

　　《建議》指出，堅(jiān)持實(shí)施區(qū)域重大戰(zhàn)略、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略，健全區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展體制機(jī)制，完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的國(guó)土空間布局和支撐體系。

　　《中共北京市委關(guān)于制定北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(2020年11月28日至29日中共北京市委十二屆十五次全會(huì)審議通過)

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　　(二)專項(xiàng)規(guī)劃

　　《北京市人民政府關(guān)于組織開展“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)(2017-2020年)》

　　2017年2月，《北京市人民政府關(guān)于組織開展“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)(2017-2020年)》提出：“優(yōu)化提升首都核心功能，全面提升城市發(fā)展質(zhì)量”，具體工作內(nèi)容包括：疏解區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)，推進(jìn)區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)和區(qū)域性物流基地疏解，加快相關(guān)市場(chǎng)和物流中心升級(jí)改造。

　　《關(guān)于“十四五”時(shí)期深化推進(jìn)疏解整治促提升專項(xiàng)行動(dòng)的實(shí)施意見》

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　　(三)項(xiàng)目目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容

　　二、產(chǎn)業(yè)政策分析

　　(一)推進(jìn)城市更新，符合北京市“十四五”發(fā)展方向

　　(二)推動(dòng)落實(shí)北京城市總體規(guī)劃，助力豐臺(tái)實(shí)現(xiàn)“首都商務(wù)新高地”

　　三、行業(yè)準(zhǔn)入分析

　　

第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析

　　一、資源開發(fā)方案

　　二、資源消耗及節(jié)能方案

　　(一)基礎(chǔ)設(shè)施條件

　　1、供電

　　2、供水

　　3、污水

　　4、雨水

　　5、供熱

　　(二)水、電、天燃?xì)赓Y源消耗

　　三、節(jié)能措施

　　(一)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范

　　1、相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策

　　2、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范

　　3、相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn)

　　(二)建筑節(jié)能

　　1、建筑節(jié)能措施

　　2、綠色建筑

　　(三)給排水節(jié)能

　　1、設(shè)置能源管理系統(tǒng)，選用高效節(jié)能產(chǎn)品，空調(diào)系統(tǒng)分區(qū)設(shè)置，單獨(dú)調(diào)節(jié)，降低能耗

　　2、設(shè)置節(jié)水系統(tǒng)，采用節(jié)水型衛(wèi)生器具、器材

　　(四)電氣節(jié)能

　　1、電氣節(jié)能措施

　　2、綠色設(shè)計(jì)措施

　　(五)暖通節(jié)能

　　四、可再生能源利用可行性分析

　　

第四章 項(xiàng)目建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

　　一、項(xiàng)目選址及用地方案

　　圖表 8：項(xiàng)目區(qū)位示意圖

　　二、土地利用合理性分析

　　三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

　　本項(xiàng)目為利用現(xiàn)有建筑改建項(xiàng)目，不涉及征地拆遷和移民安置。

　　

第五章 生態(tài)環(huán)境影響分析

　　一、生態(tài)和環(huán)境現(xiàn)狀

　　(一)生態(tài)和環(huán)境現(xiàn)狀

　　(二)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

　　二、生態(tài)環(huán)境影響分析

　　(一)項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響分析及防治對(duì)策

　　(二)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析及防治對(duì)策

　　三、特殊環(huán)境影響

　　四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析

　　(一)地質(zhì)環(huán)境現(xiàn)狀

　　(二)建設(shè)場(chǎng)地適宜性評(píng)估

　　(三)地質(zhì)災(zāi)害防治措施

　　五、環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià)

　　

第六章 經(jīng)濟(jì)影響分析

　　一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析

　　(一)項(xiàng)目投資估算

　　1、估算范圍及依據(jù)

　　2、編制說明

　　3、項(xiàng)目總投資估算

　　(1)建安工程費(fèi)用

　　根據(jù)估算，項(xiàng)目建安工程費(fèi)用總額XXX萬元，其中建筑工程費(fèi)用XXX萬元，安裝工程費(fèi)用XXX萬元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用XXX萬元，具體如下：

　　(2)工程建設(shè)其他費(fèi)用

　　工程建設(shè)其他費(fèi)用包括項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等，本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用合計(jì)為XXX萬元。

　　(3)預(yù)備費(fèi)(不可預(yù)見費(fèi))

　　(4)項(xiàng)目總投資估算

　　4、資金籌措及投資進(jìn)度計(jì)劃

　　(1)項(xiàng)目資金籌措方案

　　要保證本項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃完成，首先應(yīng)落實(shí)資金計(jì)劃籌措。具體措施如下：

　　1)及時(shí)準(zhǔn)確編報(bào)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃。

　　2)切實(shí)做好項(xiàng)目年度資金計(jì)劃的落實(shí)工作。

　　3)項(xiàng)目資金計(jì)劃落實(shí)后，及時(shí)劃撥到專用基建賬戶。

　　本項(xiàng)目計(jì)劃總投資XXX萬元，資金來源為：企業(yè)自籌。

　　(2)項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃

　　根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，估算投資計(jì)劃如下：

　　(二)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算

　　3、財(cái)務(wù)測(cè)算

　　(1)營(yíng)業(yè)收入及稅金測(cè)算

　　項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要分為辦公租賃收入及商業(yè)租賃收入。辦公租賃部分主要以能源、傳統(tǒng)金融及醫(yī)藥為核心，重點(diǎn)發(fā)展金融科技、IT及汽車制造企業(yè);爭(zhēng)取豐臺(tái)區(qū)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)、龍頭企業(yè)，如：軌道交通、航空航天、上市公司等;商業(yè)部分主要為入駐園區(qū)企業(yè)配套，引進(jìn)零售、餐飲、休閑娛樂及服務(wù)配套相關(guān)商戶。未來10年，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為XXX萬元，具體測(cè)算過程如下：

　　1)辦公租賃

　　2)商業(yè)租賃

　　3)物業(yè)費(fèi)

　　4)車位

　　(2)總成本費(fèi)用測(cè)算

　　(3)利潤(rùn)及稅金測(cè)算

　　(4)財(cái)務(wù)效益分析

　　本項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%。

　　根據(jù)損益表，現(xiàn)金流量表，項(xiàng)目所得稅后凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率測(cè)算表，可進(jìn)一步測(cè)算出動(dòng)態(tài)反映本項(xiàng)目盈利能力的凈現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期Rt和投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。

　　1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值系指按設(shè)定的折現(xiàn)率(一般采用基準(zhǔn)收益率ic)計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和，可按下式計(jì)算：

　　式中：ic——設(shè)定的折現(xiàn)率(同基準(zhǔn)收益率)，本項(xiàng)目為12%。

　　經(jīng)計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值XXX萬元，所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值XXX萬元，大于零。

　　2)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)系指能使項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即FIRR作為折現(xiàn)率使下式成立：

　　式中：CI——現(xiàn)金流入量;

　　CO——現(xiàn)金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現(xiàn)金流量;

　　n——計(jì)算期。

　　經(jīng)對(duì)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為XXX%，所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為XXX%，高于項(xiàng)目設(shè)定基準(zhǔn)收益率或行業(yè)基準(zhǔn)收益率。

　　3)項(xiàng)目投資回收期Pt

　　項(xiàng)目投資回收期系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。項(xiàng)目投資回收期宜從項(xiàng)目建設(shè)開始年算起。項(xiàng)目投資回收期可采用下式計(jì)算：

　　式中：T——各年累計(jì)凈現(xiàn)金流量首次為正值或零的年數(shù)。

　　經(jīng)計(jì)算，所得稅后項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為XXX年(不含建設(shè)期)，所得稅后項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為XXX年(不含建設(shè)期)，表明項(xiàng)目投資回收較快，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　4)投資利潤(rùn)率

　　項(xiàng)目投資利潤(rùn)率表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)(NP)與項(xiàng)目投資(EC)的比率，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率應(yīng)按下式計(jì)算：

　　式中：NP——項(xiàng)目正常年份的年利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均利潤(rùn);

　　EC——項(xiàng)目投資。

　　經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為XXX%，項(xiàng)目盈利能力較好。

　　(5)項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析系指通過計(jì)算項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年的盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，分析項(xiàng)目成本與收入的平衡關(guān)系，判斷項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)出品數(shù)量變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。以運(yùn)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)(BEP)計(jì)算公式為：

　　計(jì)算結(jié)果表明，只要運(yùn)營(yíng)能力達(dá)到設(shè)計(jì)能力的XXX%，項(xiàng)目就可保本，由此可見，該項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)虧損風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　圖表 17：項(xiàng)目盈虧平衡

　　(6)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

　　經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入XXX萬元。項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為XXX萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率XXX%，靜態(tài)投資回收期為XXX年(不含建設(shè)期)，動(dòng)態(tài)投資回收期為XXX年(不含建設(shè)期)。從財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)處于較理想狀態(tài)，項(xiàng)目盈利能力良好。

　　二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析

　　三、行業(yè)影響分析

　　

第七章 社會(huì)影響分析

　　一、開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)農(nóng)(居)民收入的影響分析

　　二、開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益相關(guān)者的影響分析

　　(一)項(xiàng)目利益相關(guān)者

　　(二)利益相關(guān)者互適性分析

　　第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　(一)政策性風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策

　　(二)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析及控制

　　(三)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)分析及控制

　　二、社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　(一)主要風(fēng)險(xiǎn)因素

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施

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