以下為報告詳細內容（節選）：

　　

第一章 申報單位及項目概況

　　一、項目申報單位概況

　　(一)項目申報單位名稱

　　(二)法人代表

　　(三)項目申報單位簡介

　　(四)項目單位住所

　　(五)項目申報單位通信地址

　　(六)項目申報單位郵政編碼

　　(七)聯系人聯系電話

　　二、項目概況

　　(一)項目名稱

　　北京某商場升級改造項目

　　(二)擬建項目的建設背景

　　2021年1月29日，北京市人民政府新聞辦公室舉行了“回顧‘十三五’，展望‘十四五’”系列新聞發布會——城市更新專場，發布會提出：堅持以疏解非首都功能為牛鼻子，通過拆除違法建設，疏解一般制造業企業、區域性物流基地和區域性專業市場，促進產業新舊動能轉換和城市空間布局結構調整。同時，《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》提到：鼓勵老辦公樓、老商業設施等老舊樓宇升級改造、調整功能、提升活力，發展新業態。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設施，允許建筑功能混合、用途兼容;鼓勵對具備條件的地下空間進行復合利用?！蛾P于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》再次提出以：推動老舊樓宇更新改造，完善城市功能，提升城市活力，促進產業升級。其范圍主要為：本市中心城區范圍內以老辦公樓、老商業設施為主的老舊樓宇(不包括居住類建筑)更新改造，其中涉及不可移動文物、歷史建筑等除外。老辦公樓、老商業設施為主的老舊樓宇(不包括居住類建筑)更新改造。

　　(三)項目選址及建設條件

　　1、項目選址

　　圖表 1：項目區位示意圖

　　2、項目已取得多規合一初審意見

　　(四)項目建設內容和規模

　　項目總建設用地規模為XXXX平方米，原地上建筑面積為XXXX平方米，建筑總高度為XXXX米(局部建筑最高點高度XXXX米)，綠地率為XXXX%，具體如下：

　　(五)項目建設方案

　　(六)項目建設周期

　　本項目建設周期預計15個月。

　　(七)投資規模

　　本項目總投資xxx萬元，資金來源為企業自籌。其中，建安工程費用xxx萬元，工程建設其他費用xxx萬元，預備費xxx萬元，建設期利息xxx萬元，具體如下：

　　(八)資金籌措方案

　　本項目計劃總投資xxxx萬元，資金來源為：企業自籌。

　　(九)項目招投標情況

　　

第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析

　　一、發展規劃分析

　　(一)國民經濟和社會發展總體規劃

　　《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》(2020年10月29日中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議通過)

　　《建議》指出，堅持實施區域重大戰略、區域協調發展戰略、主體功能區戰略，健全區域協調發展體制機制，完善新型城鎮化戰略，構建高質量發展的國土空間布局和支撐體系。

　　《中共北京市委關于制定北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》(2020年11月28日至29日中共北京市委十二屆十五次全會審議通過)

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　　(二)專項規劃

　　《北京市人民政府關于組織開展“疏解整治促提升”專項行動(2017-2020年)》

　　2017年2月，《北京市人民政府關于組織開展“疏解整治促提升”專項行動(2017-2020年)》提出：“優化提升首都核心功能，全面提升城市發展質量”，具體工作內容包括：疏解區域性專業市場，推進區域性專業市場和區域性物流基地疏解，加快相關市場和物流中心升級改造。

　　《關于“十四五”時期深化推進疏解整治促提升專項行動的實施意見》

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　　(三)項目目標與規劃內容

　　二、產業政策分析

　　(一)推進城市更新，符合北京市“十四五”發展方向

　　(二)推動落實北京城市總體規劃，助力豐臺實現“首都商務新高地”

　　三、行業準入分析

　　

第三章 資源開發及綜合利用分析

　　一、資源開發方案

　　二、資源消耗及節能方案

　　(一)基礎設施條件

　　1、供電

　　2、供水

　　3、污水

　　4、雨水

　　5、供熱

　　(二)水、電、天燃氣資源消耗

　　三、節能措施

　　(一)用能標準和節能規范

　　1、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　2、建筑類相關標準及規范

　　3、相關終端用能產品能耗標準

　　(二)建筑節能

　　1、建筑節能措施

　　2、綠色建筑

　　(三)給排水節能

　　1、設置能源管理系統，選用高效節能產品，空調系統分區設置，單獨調節，降低能耗

　　2、設置節水系統，采用節水型衛生器具、器材

　　(四)電氣節能

　　1、電氣節能措施

　　2、綠色設計措施

　　(五)暖通節能

　　四、可再生能源利用可行性分析

　　

第四章 項目建設用地、征地拆遷及移民安置分析

　　一、項目選址及用地方案

　　圖表 8：項目區位示意圖

　　二、土地利用合理性分析

　　三、征地拆遷和移民安置規劃方案

　　本項目為利用現有建筑改建項目，不涉及征地拆遷和移民安置。

　　

第五章 生態環境影響分析

　　一、生態和環境現狀

　　(一)生態和環境現狀

　　(二)執行標準

　　二、生態環境影響分析

　　(一)項目建設期環境影響分析及防治對策

　　(二)項目運營期環境影響分析及防治對策

　　三、特殊環境影響

　　四、地質災害影響分析

　　(一)地質環境現狀

　　(二)建設場地適宜性評估

　　(三)地質災害防治措施

　　五、環境影響綜合評價

　　

第六章 經濟影響分析

　　一、經濟費用效益或費用效果分析

　　(一)項目投資估算

　　1、估算范圍及依據

　　2、編制說明

　　3、項目總投資估算

　　(1)建安工程費用

　　根據估算，項目建安工程費用總額XXX萬元，其中建筑工程費用XXX萬元，安裝工程費用XXX萬元，設備購置費用XXX萬元，具體如下：

　　(2)工程建設其他費用

　　工程建設其他費用包括項目建設管理費、工程建設監理費、勘察設計費等，本項目工程建設其他費用合計為XXX萬元。

　　(3)預備費(不可預見費)

　　(4)項目總投資估算

　　4、資金籌措及投資進度計劃

　　(1)項目資金籌措方案

　　要保證本項目建設按計劃完成，首先應落實資金計劃籌措。具體措施如下：

　　1)及時準確編報項目資金使用計劃。

　　2)切實做好項目年度資金計劃的落實工作。

　　3)項目資金計劃落實后，及時劃撥到專用基建賬戶。

　　本項目計劃總投資XXX萬元，資金來源為：企業自籌。

　　(2)項目投資進度計劃

　　根據項目進度計劃，估算投資計劃如下：

　　(二)經濟效益測算

　　3、財務測算

　　(1)營業收入及稅金測算

　　項目營業收入主要分為辦公租賃收入及商業租賃收入。辦公租賃部分主要以能源、傳統金融及醫藥為核心，重點發展金融科技、IT及汽車制造企業;爭取豐臺區的優勢企業、龍頭企業，如：軌道交通、航空航天、上市公司等;商業部分主要為入駐園區企業配套，引進零售、餐飲、休閑娛樂及服務配套相關商戶。未來10年，預計項目營業收入為XXX萬元，具體測算過程如下：

　　1)辦公租賃

　　2)商業租賃

　　3)物業費

　　4)車位

　　(2)總成本費用測算

　　(3)利潤及稅金測算

　　(4)財務效益分析

　　本項目財務基準收益率取行業基準收益率12%。

　　根據損益表，現金流量表，項目所得稅后凈現值內部收益率測算表，可進一步測算出動態反映本項目盈利能力的凈現值NPV、內部收益率IRR、項目動態全部投資回收期Rt和投資利潤率等指標。

　　1)財務凈現值FNPV

　　財務凈現值系指按設定的折現率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和，可按下式計算：

　　式中：ic——設定的折現率(同基準收益率)，本項目為12%。

　　經計算，所得稅前項目投資財務凈現值XXX萬元，所得稅后項目投資財務凈現值XXX萬元，大于零。

　　2)財務內部收益率FIRR

　　財務內部收益率(FIRR)系指能使項目在計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率，即FIRR作為折現率使下式成立：

　　式中：CI——現金流入量;

　　CO——現金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現金流量;

　　n——計算期。

　　經對項目投資現金流量表進行分析計算，所得稅前項目投資財務內部收益率為XXX%，所得稅后項目投資財務內部收益率為XXX%，高于項目設定基準收益率或行業基準收益率。

　　3)項目投資回收期Pt

　　項目投資回收期系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。項目投資回收期宜從項目建設開始年算起。項目投資回收期可采用下式計算：

　　式中：T——各年累計凈現金流量首次為正值或零的年數。

　　經計算，所得稅后項目靜態投資回收期為XXX年(不含建設期)，所得稅后項目動態投資回收期為XXX年(不含建設期)，表明項目投資回收較快，項目抗風險能力較強。

　　4)投資利潤率

　　項目投資利潤率表示項目資本金的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年利潤或運營期內年平均利潤(NP)與項目投資(EC)的比率，項目投資利潤率應按下式計算：

　　式中：NP——項目正常年份的年利潤或運營期內平均利潤;

　　EC——項目投資。

　　經計算，本項目投資利潤率為XXX%，項目盈利能力較好。

　　(5)項目盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析系指通過計算項目達產年的盈虧平衡點(BEP)，分析項目成本與收入的平衡關系，判斷項目對產出品數量變化的適應能力和抗風險能力。以運營能力利用率表示的盈虧平衡點(BEP)計算公式為：

　　計算結果表明，只要運營能力達到設計能力的XXX%，項目就可保本，由此可見，該項目在運營期內虧損風險較小。

　　圖表 17：項目盈虧平衡

　　(6)財務評價結論

　　經測算，項目穩定運營期內營業收入XXX萬元。項目所得稅后財務凈現值為XXX萬元，財務內部收益率XXX%，靜態投資回收期為XXX年(不含建設期)，動態投資回收期為XXX年(不含建設期)。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　二、區域經濟影響分析

　　三、行業影響分析

　　

第七章 社會影響分析

　　一、開發項目對所在地區農(居)民收入的影響分析

　　二、開發項目對所在地區不同利益相關者的影響分析

　　(一)項目利益相關者

　　(二)利益相關者互適性分析

　　第八章 項目風險及社會穩定性風險分析

　　一、項目風險分析

　　(一)政策性風險分析與對策

　　(二)市場競爭風險分析及控制

　　(三)不可抗力風險分析及控制

　　二、社會穩定性風險分析

　　(一)主要風險因素

　　(二)風險防范和化解措施

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