以下為報告詳細內容（節選）：

第一章 項目單位及擬建項目概況

　　第一節 項目申報單位

　　第二節 項目概況

　　一、項目名稱

　　江蘇某養老中心項目

　　二、項目建設地點

　　三、項目性質

　　四、項目提出的理由

　　五、項目建設背景及必要性

　　(一)項目建設經濟背景

　　(二)市場背景

　　自1978年我國實行計劃生育以來，家庭的模式發生了改變。由雙方父母4人、小夫妻2人以及1個孩子組成的“421”家庭。我國在逐步邁進老齡化社會，老年人對養老機構服務需求大、增長快、要求高與全社會養老機構數量少、增速慢、質量差之間的矛盾日趨尖銳，養老機構與設施嚴重匱乏。盡管這幾年政府大力發展社區養老服務設施和場所，興辦了很多社會福利機構，但與巨大的老年人院舍服務需求比起來，還是杯水車薪。

　　1、我國養老產業發展現狀

　　(1)國家大力推進老齡服務體系建設

　　根據民政部2018年發布的《2017年社會服務發展統計公報》，截至2017年底，全國社會服務事業費支出5932.7億元，比上年增長9.1%，占國家財政支出比重為3.4%，其中用于老齡服務體系建設的費用有明顯增長。

　　(2)養老機構逐年增長，但多數養老機構條件有待改善

　　2017年，全國各類養老服務機構和設施15.5萬個，比上年增長10.6%，其中：注冊登記的養老服務機構2.9萬個，社區養老機構和設施4.3萬個，社區互助型養老設施8.3萬個;各類養老床位合計744.8萬張，比上年增長2%(每千名老年人擁有養老床位30.9張)，其中社區留宿和日間照料床位338.5萬張。

　　但是，當前，我國設備齊全、環境優美、服務周到的養老院不多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到“老有所養、老有所樂”的目的。

　　(3)江蘇省養老機構雖然初具規模，但總體服務供給不足

　　截至2017年末，江蘇省各類養老機構2463家，其中公辦養老機構達到198家，民辦養老機構達到1130家，農村五保供養服務機構達到1135家;各類養老床位共計63.7萬張，同比增長2.7%，其中護理型床位18.1萬張，占養老機構床位總數的40.2%;對失能老年人的護理服務能力明顯提升。

　　雖然江蘇省每千名老人擁有養老床位超過36張，處于全國前列，但是也難以滿足日益增加的老年人口數量。總體服務水平有待進一步提高。

　　2、我國養老產業面臨的挑戰

　　3、我國養老產業發展趨勢

　　(二)項目建設必要性

　　1、符合國家及地方養老事業政策鼓勵方向

　　醫養結合是“醫”、“護”、“養”三元合一的創新型養老模式，為健康和患病老年人提供了全面、綜合性支持。其中，“醫”是指醫療康復保健服務，具有醫療服務、健康咨詢服務、健康檢查服務、疾病診治服務;“護”是指護理服務、大病康復服務以及臨終關懷服務;“養”是指生活照護服務、精神心理服務、文化活動服務。醫養模式是集生活照料和康復關懷為一體，將養老機構和醫院功能相結合的新型養老模式。

　　2015年11月國務院下發的《關于推進醫療衛生與養老服務相結合的指導意見》指出：我國計劃到2020年，基本建立符合國情的醫養結合體制和政策法規體系，實現醫藥衛生與養老服務資源共享，融合發展，基本適應健康養老服務需求。有效解決“老有所養”問題，促進社會和諧穩定。

　　2016年7月，國家民政部公布了《民政事業發展第十三個五年規劃》。其中一大重點便是提出促進醫療衛生與養老服務相結合，要求發展醫養結合型養老機構。目前養老產業要滿足老年人的各種需求，其中最主要的便是健康需求。然而，現實情況將“養老”與“醫療”完全割裂開來。一般養老院只能提供基本的照護服務而無法提供專業的醫療服務;而專業的醫院無法專門為老年人設立相應的健康服務，使得“治病不養老”的局面出現。民政部“十三五規劃”重點提出的醫養結合可以實現醫療衛生與養老服務資源共享。

　　另外，十九大報告也為老齡事業發展描繪了藍圖。報告中提出了“積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展”的要求。由此可以看出，本項目建設……

　　2、適應人口老齡化發展、解決湟里鎮老人養老問題的需要

　　3、改善老年人居住環境，提高老年人生活質量的需要

　　4、推動老年人權益保障工作，構建和諧社會的需要

　　六、主要建設內容和規模

　　項目規劃建設養老公寓……。項目規劃用地面積約為*****平方米，總建筑面積*****平方米，其中地上部分面積*****平方米，地下部分面積****平方米。項目具體建設內容與建設面積見下表：

　　七、項目建設周期

　　八、工程技術方案

　　(一)項目建設規劃與內容

　　1、項目建設規劃

　　2、項目發展定位

　　3、項目建設內容及功能分區

　　(二)項目總圖布置

　　1、規劃理念

　　2、景觀設計理念

　　3、總平面設計

　　4、設計依據及規范

　　《住宅設計規范》GB50096-2011;

　　《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93(2016年版);

　　《建筑設計防火規范》GB50016-2014(2018年版);

　　《建筑給排水設計規范》GB50015-2010;

　　《總圖制圖標準》GB/T50103-2010;

　　各專項建筑設計規范中涉及總平面的條文標準。

　　5、道路交通規劃

　　6、豎向設計

　　7、無障礙設計

　　(三)土建工程

　　1、設計原則

　　2、采用的標準及規范

　　3、建筑地基

　　4、施工能力

　　(四)公輔工程

　　1、給排水系統

　　2、電氣系統

　　3、燃氣工程

　　4、空調及通風

　　九、投資規模及資金籌措

　　項目估算總投資*****萬元，其中：固定資產投資*****萬元，鋪底流動資金****萬元。固定資產投資中：工程費用*****萬元，工程建設其他費用****萬元，預備費用****萬元。資金來源于企業自籌和其他多種途徑的融資。

　　第三節 發展規劃、產業政策和行業準入分析

　　一、發展規劃分析

　　(一)國家層面發展規劃的符合性分析

　　1、《國務院關于印發“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃的通知》

　　2017年3月6日，國務院印發《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》(國發〔2017〕13號)。《規劃》提出目標：到2020年，老齡事業發展整體水平明顯提升，養老體系更加健全完善，及時應對、科學應對、綜合應對人口老齡化的社會基礎更加牢固。《規劃》在完善醫養結合機制，支持養老機構開展醫療服務，發展老年醫療與康復護理服務等方面都提出了相應的要求。

　　2、《國務院關于印發“十三五”衛生與健康規劃的通知》

　　2017年1月10日，國務院印發《“十三五”衛生與健康規劃》(國發〔2016〕77號)。《規劃》提出目標：到2020年，覆蓋城鄉居民的基本醫療衛生制度基本建立，實現人人享有基本醫療衛生服務，人均預期壽命在2015年基礎上提高1歲。《規劃》要求，推動醫療衛生與養老服務融合發展，大力發展社會辦醫。統籌醫療衛生與養老服務資源，創新健康養老服務模式，建立健全醫療機構與養老機構之間的業務協作機制。支持養老機構按規定開辦醫療機構，開展老年病、康復、護理、中醫和安寧療護等服務。鼓勵社會力量興辦健康服務業。放寬社會力量舉辦醫療機構的服務領域要求，支持社會力量以多種形式參與健康服務。鼓勵社會力量發展兒科、精神科、老年病、長期護理、口腔保健、康復、安寧療護等資源稀缺及滿足多元需求的服務。大力推動醫師多點執業，鼓勵醫師到基層醫療衛生機構多點執業。

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　　(二)地方層面發展規劃的符合性分析

　　二、產業政策分析

　　(一)國家政策符合性分析

　　1、《2019年政府工作報告》

　　2019年3月5日，國務院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第二次會議上發表了《2019年政府工作報告》。

　　《報告》提出，要大力發展養老特別是社區養老服務業，對在社區提供日間照料、康復護理、助餐助行等服務的機構給予稅費減免、資金支持、水電氣熱價格優惠等扶持，新建居住區應配套建設社區養老服務設施，改革完善醫養結合政策，擴大長期護理保險制度試點，讓老年人擁有幸福的晚年，后來人就有可期的未來。

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　　(二)地方政策符合性分析

　　1、《關于制定和實施老年人照顧服務項目的實施意見》

　　2018年1月，江蘇省政府辦公廳印發了《關于制定和實施老年人照顧服務項目的實施意見》，明確了老年人照顧服務工作的15項重點任務，涉及老年人養、樂、醫、學、居、娛等各個方面。通過政府補貼、產業引導和業主眾籌等方式，加快推進適宜養老的居住區建設。制定實施社區適老化改造建設標準，加大適老化改造項目推進步伐。

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　　三、行業準入分析

　　

第二章 資源開發及綜合利用分析

　　第一節 資源開發方案

　　第二節 資源利用方案

　　一、基礎設施條件

　　(一)供電

　　(二)供水

　　(三)污水

　　(四)雨水

　　二、能耗分析

　　第三節 資源節約措施

　　一、用能標準和節能規范

　　(一)相關法律、法規、規劃和產業政策

　　(二)建筑類相關標準及規范

　　(三)相關終端用能產品能耗標準

　　二、編制原則和目標

　　三、節能措施

　　(一)給排水節能

　　(二)電氣節能

　　四、項目節能評價

　　

第三章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析

　　第一節 項目選址

　　第二節 用地方案及合理性分析

　　1、土地利用情況

　　2、地下物現狀

　　第三節 征地拆遷和移民安置規劃方案

　　

第四章 環境和生態影響分析

　　第一節 環境和生態現狀

　　一、生態和環境現狀

　　1、氣象條件

　　2、水文條件

　　二、執行標準

　　第二節 生態環境保護措施

　　一、項目建設期環境保護

　　1、施工期空氣影響分析

　　施工揚塵問題，根據環境問題識別可知，本項目只在工程前期產生一定環境空氣污染，主要為施工揚塵影響。施工揚塵來自以下施工內容：

　　(1)建筑垃圾清運;

　　(2)建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現場搬運、堆放、清理產生的揚塵;

　　(3)施工垃圾的清理及堆放揚塵;

　　(4)運輸車輛以及過往的社會車輛碾壓造成的道路揚塵。

　　2、環境噪聲影響分析

　　3、廢水環境影響分析

　　4、廢棄物影響

　　二、項目運營期環境保護

　　1、污水治理

　　本項目為養老公寓，污水來源主要為生活污水，沒有特殊的環保要求。因此，按照雨污分流原則排放，雨水與污水分流，雨水經收集后直接排放入市政雨水管網。糞便等生活污水經化糞池和隔油池處理后匯入市政污水管網。

　　2、固體廢棄物治理

　　3、噪音治理

　　第三節 特殊環境影響

　　第四節 地質災害影響分析

　　一、地質環境現狀

　　二、建設場地適宜性評估

　　三、地質災害防治措施

　　第五節 環境影響綜合評價

　　

第五章 經濟影響分析

　　第一節 經濟費用效益或費用效果分析

　　一、項目投資估算

　　(一)估算范圍及依據

　　(二)編制說明

　　(三)項目總投資估算

　　1、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、鋪底流動資金

　　五、項目總投資估算

　　(四)資金籌措

　　二、經濟效益測算

　　(一)評價依據

　　1、遵循的有關法規

　　(1)企業財務通則;

　　(2)增值稅、所得稅及其他有關稅務法規;

　　(3)本項目財務評價依據國家發展改革委、建設部聯合發布的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)規定的評價原則與評價方法進行，并根據項目實際情況進行評價。評價中采用動態與靜態分析相結合，以動態分析為主;

　　(4)投資項目經濟評估指南;

　　(5)其他有關法規文件及相關資料。

　　2、基礎數據和說明

　　(1)本項目按一次建成投入運營進行各項財務指標計算;財務評價僅對本項目的效益進行評價。

　　(2)項目計算期10年(不包括建設期)。

　　(3)分析過程不考慮物價變化因素的影響;。

　　(4)項目經營收入、原材料、燃料動力等主要成本數據為現今市場價格初步估算。

　　(5)基本貼現率采用行業基本貼現率為8%。

　　(6)根據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》、《關于明確養老機構免征增值稅等政策的通知》，依照《老年人權益保障法》依法辦理登記，并向民政部門備案的為老年人提供集中居住和照料服務的各類養老機構，免征增值稅。

　　(7)根據《中華人民共和國企業所得稅法》，《財政部、國家稅務總局關于非營利組織免稅資格認定管理有關問題的通知》，取得資格認證的非營利性機構免征所得稅。

　　(二)營業收入測算

　　(三)總成本費用測算

　　1、外購原輔材料費用

　　2、外購燃料及動力費

　　3、工資及福利費用

　　4、維修費用

　　5、管理費用

　　6、折舊及攤銷費

　　7、總成本費用

　　(四)利潤測算

　　(五)財務效益分析

　　1、財務凈現值FNPV

　　2、財務內部收益率FIRR

　　3、項目投資回收期Pt

　　4、投資凈利潤率

　　(六)項目敏感性分析

　　(七)項目盈虧平衡分析

　　(八)財務評價結論

　　第二節 行業影響分析

　　第三節 區域經濟影響分析

　　第四節 宏觀經濟影響分析

　　

第六章 社會影響分析

　　第一節 社會影響效果分析

　　一、影響區域內受項目影響的機構和人群的識別

　　1、對居民生活環境影響本項目的建設和運行期間都采取了足夠的環境保護措施，基本消除了項目對居民生活環境的負面影響。

　　2、對當地居民收入的影響項目的建設實施，增加了對地區建設材料和勞動力的需求，提高地區國內生產總值;項目投產后，將增加就業崗位，可以增加當地居民收入。

　　3、對當地居民生活水平與生活質量的影響。項目的建設將提供更多的就業崗位，同時增加的稅收和財政收入也為政府加強城市建設，提升居民生活水平和生活質量提供了支持。

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　　二、社會影響效果分析

　　1、助力地區養老產業發展，減輕政府負擔造福居民

　　2、維護社會穩定，構建和諧社會

　　空巢老人最容易感覺孤獨寂寞，昔日工作繁忙子女繞膝。而今子女離巢自己退休后又無事可干、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬。如果老年人又恰巧在這一時期碰到了喪偶、喪友、生病等情況，老人自然會產生寂寞、孤獨的心情。寂寞孤獨最易導致心理變化產生諸如情緒低落不穩、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理問題，嚴重的甚至會產生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。更嚴重者可能會發展成為社會的不穩定因素。

　　本項目的建立，意在為老年人建造一個安度晚年的港灣，讓他們能夠享受到中國特色社會主義進入新時代帶來的溫暖，感受到社會對于他們的愛。為創建和諧社會做出重要的貢獻，同時也為湟里鎮繼續創建“全國文明村鎮”提供重要支持。

　　3、“夕陽”產業正在成為朝陽產業，拉動經濟作用明顯

　　第二節 社會適應性分析

　　一、項目利益相關者分析

　　二、利益相關者參與項目方案

　　三、互適性分析

　　1、與項目相關的不同利益群體對項目建設和運營的態度

　　2、項目所在地區各類組織對項目建設和運營的態度

　　3、當地技術文化條件對項目的適應性分析

　　第三節 社會穩定風險分析

　　一、風險因素分析及識別

　　二、風險估計及初始風險等級判斷

　　(一)風險估計方法

　　(二)單因素風險估計

　　(三)單因素風險估計結論

　　三、項目的初始風險等級判斷

　　(一)項目整體風險估計方法

　　(二)初始社會穩定風險等級評判標準

　　(三)風險評價結論

　　四、風險防范和化解措施

　　五、社會穩定應急預案

　　六、社會穩定風險分析結論及建議

　　第四節 其他社會風險及對策分析

　　一、財務風險

　　由財務預測及評價可知，項目的投資規模較大，能否籌集到資金是項目能否成功的關鍵。

　　防范措施：

　　項目單位要提前做好準備，要爭取在項目建設開始之前將資金落實。在實際操作過程中，還可以采取其他的融資方式：如通過項目分拆尋求大量的中小型項目融資，尋找戰略合作伙伴融資、信托融資等。

　　二、政策風險

　　三、市場風險

　　四、環境風險

　　五、綜合風險評價

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