2014年6月20日，上海錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上海錦和”)首次預(yù)披露。2015年6月23日，證監(jiān)會(huì)公布對(duì)其首次公開發(fā)行股票申請(qǐng)文件反饋意見，意見中“二、信息披露問(wèn)題”之“5、根據(jù)招股說(shuō)明書披露，發(fā)行人及其下屬公司已承租運(yùn)營(yíng)的園區(qū)大多數(shù)土地使用權(quán)實(shí)際使用情況和規(guī)劃用途存在不一致。請(qǐng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地、房產(chǎn)管理的法律法規(guī)及規(guī)范性文件要求，就發(fā)行人及其子公司已承租運(yùn)營(yíng)的園區(qū)大多數(shù)土地使用權(quán)實(shí)際使用情況和規(guī)劃用途存在不一致情形是否合法合規(guī)發(fā)表明確意見，并說(shuō)明理由;核查說(shuō)明發(fā)行人最近36個(gè)月內(nèi)是否存在違反有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)，是否受到行政處罰，是否存在情節(jié)嚴(yán)重的情況發(fā)表明確意見，并詳細(xì)說(shuō)明理由”。

　　中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)主板發(fā)行審核委員會(huì)2016年第35次發(fā)審委會(huì)議(2016年3月9日召開)認(rèn)為：上海錦和及其控股子公司目前承租運(yùn)營(yíng)的18個(gè)園區(qū)中，有越界創(chuàng)意園、越界·永嘉庭等13個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的土地使用權(quán)實(shí)際使用情況與規(guī)劃用途不一致，并且存在9個(gè)園區(qū)的土地性質(zhì)為劃撥土地，并將承租的劃撥土地用于向第三方租賃經(jīng)營(yíng)的情形，不符《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條關(guān)于“改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)”和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條關(guān)于“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)”的規(guī)定。

　　而上海錦和提出，根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見》(國(guó)辦發(fā)〔2008〕11號(hào))、《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2014〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《若干意見》)中關(guān)于“支持以劃撥方式取得土地的單位利用存量房產(chǎn)、原有土地興辦文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下土地用途和使用權(quán)人可暫不變更”的規(guī)定，其承租劃撥土地用于園區(qū)經(jīng)營(yíng)的行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸咧С帧?/p>

　　但，發(fā)審會(huì)認(rèn)為在有關(guān)申報(bào)材料和聆訊中，上海錦和和保薦機(jī)構(gòu)均未提出充足依據(jù)證實(shí)自己符合“以劃撥方式取得土地的單位”的主體資格，以及承租劃撥土地向第三方出租行為符合“興辦文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)”的行為要件，不能得到《若干意見》的政策支持，仍屬于土地使用權(quán)實(shí)際使用情況與規(guī)劃用途不一致的情形，將來(lái)可能對(duì)持續(xù)盈利能力構(gòu)成重大不利影響，因此對(duì)其首次公開發(fā)行股票的申請(qǐng)作出不予核準(zhǔn)的決定。

　　下圖為上海錦和承租運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：

　　通過(guò)上海錦和首次公開發(fā)行股票申請(qǐng)文件的反饋意見，及發(fā)審會(huì)的不予核準(zhǔn)決定，可以看出其被否原因即土地使用權(quán)實(shí)際使用情況與規(guī)劃用途不一致，且土地性質(zhì)為劃撥土地。

　　以此案例為鑒，尚普君認(rèn)為，IPO實(shí)操中要重視土地使用權(quán)實(shí)際使用情況與規(guī)劃用途的一致性。若存在未經(jīng)審批擅自改變土地用途，則可能使企業(yè)面臨重大不利影響。土地使用權(quán)合同可能因此被解除，由此可能導(dǎo)致企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力出現(xiàn)重大不確定性，在法律上可能造成重大違法行為;此外，由于土地使用權(quán)通常作為無(wú)形資產(chǎn)入賬，土地使用權(quán)合同一旦解除可能面臨無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)的重大疑慮，進(jìn)而造成無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)利與義務(wù)認(rèn)定錯(cuò)誤。

　　在項(xiàng)目盡調(diào)中，如遇到此種問(wèn)題，需嚴(yán)格審查相關(guān)文件與政策法規(guī)，判定是否需要改變土地用途;若公司未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途，應(yīng)讓公司及時(shí)糾正或辦理相關(guān)法律程序。先向有關(guān)人民政府土地行政主管部門或城市規(guī)劃行政主管部門同意，再報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn);重新協(xié)商土地使用權(quán)出讓合同(重新簽訂或變更原合同);最后變更登記。

　　附：相關(guān)改變土地用途的法規(guī)條例

　　《土地管理法》第十二條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù);第五十六條明確規(guī)定，建設(shè)用地單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)改變土地用途的，在報(bào)批前應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

　　《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。