以下為報告詳細(xì)內(nèi)容（節(jié)選）：

 

　　第一章 項目總論

 

　　一、項目概況

　　二、主要結(jié)論

　　本項目具有較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。項目所設(shè)計的智能化停車設(shè)施和停車app應(yīng)用產(chǎn)品是兼具高技術(shù)高效益的先進(jìn)產(chǎn)品，兩者共同構(gòu)成智能停車運營平臺。在國內(nèi)城市停車問題日趨嚴(yán)峻的情況下，項目建設(shè)將對停車問題的改善產(chǎn)生積極影響。

 

　　第二章 公司概況

 

　　第一節(jié) 公司基本情況

　　一、核心團(tuán)隊

　　二、項目優(yōu)勢

　　1、項目與南開大學(xué)機(jī)器人與信息自動化研究所合作

　　南開大學(xué)機(jī)器人與信息自動化研究所成立于1998年春，是我國第一批機(jī)器人研究機(jī)構(gòu)，其前身是由盧桂章教授等創(chuàng)立于1985年的“人工智能與控制理論研究室”。1990年10月被國家科委評定為863計劃智能機(jī)器人主題“智能機(jī)器人控制理論與方法研究網(wǎng)點開放實驗室”，1999年8月又被科技部863計劃確定成為機(jī)器人產(chǎn)業(yè)化基地。2012年被評為天津唯一的“天津市智能機(jī)器人技術(shù)重點實驗室”。

　　該所與美國uc berkeley、texas a&m、rutgers等大學(xué)相關(guān)實驗室建立起長期的合作關(guān)系，掌握行業(yè)最新的國際發(fā)展動態(tài)。

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　　三、項目產(chǎn)品效果圖

 

　　圖表 3：北京奧體中心智能停車樓效果圖

　　

 

　　

 

　　第三章 項目背景

 

　　一、政策背景

　　1、三部門發(fā)布《城市停車設(shè)施規(guī)劃建設(shè)及管理的指導(dǎo)意見》

　　2010年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 公安部 發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《城市停車設(shè)施規(guī)劃建設(shè)及管理的指導(dǎo)意見》(建城[2010]74號)，《意見》要求要積極依靠科技進(jìn)步，給合實際需求推廣占地少、成本低、見效快的機(jī)械式停車設(shè)施建設(shè)，加大停車新技術(shù)的推廣應(yīng)用，提高土地使用效率。按照方便使用、注重引導(dǎo)、人性化服務(wù)的要求，加快建設(shè)完善的城市停車設(shè)施標(biāo)識系統(tǒng)。

　　要充分利用現(xiàn)有資源，給合數(shù)字化城管系統(tǒng)、城市交通信息系統(tǒng)建設(shè)，積極建設(shè)城市停車信息服務(wù)平臺，整合停車資源。大力建設(shè)城市停車信息誘導(dǎo)系統(tǒng)，鼓勵采用現(xiàn)代信息技術(shù)、通信技術(shù)等為公眾提供停車信息服務(wù)，推廣停車預(yù)約服務(wù)和電子繳費技術(shù)，提高停車設(shè)施的利用率。

　　2、七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》

　　2015年8月3日，國家發(fā)展改革委等7部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》(發(fā)改基礎(chǔ)[2015]1788號)，《意見》支持國內(nèi)停車裝備制造企業(yè)自主創(chuàng)新，鼓勵行業(yè)聯(lián)盟等形式開展技術(shù)研發(fā)，逐步提升核心裝備國產(chǎn)化水平;將停車產(chǎn)業(yè)納入高端裝備制造業(yè)清單，給予相關(guān)政策優(yōu)惠，打造自主裝備品牌。要求推動停車智能化信息化，各地加快對城市停車資源狀況摸底調(diào)查，建立停車基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，實時更新數(shù)據(jù)，并對外開放共享;促進(jìn)咪表停車系統(tǒng)、智能停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、自動識別車牌系統(tǒng)等高新技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用;加強(qiáng)不同停車管理信息系統(tǒng)的互聯(lián)互通、信息共享，促進(jìn)停車與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展，支持移動終端互聯(lián)網(wǎng)停車應(yīng)用的開發(fā)與推廣，鼓勵出行前進(jìn)行停車查詢、預(yù)訂車位，實現(xiàn)自動計費支付等功能，提高停車資源利用效率，減少因?qū)ふ彝＼嚥次徽T發(fā)的交通需求。

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　　二、經(jīng)濟(jì)背景

　　1、社會經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步提高

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值58332億元，比上年增長4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值271392億元，增長7.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值306739億元，增長8.1%。社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，有利于本項目的實施。　　

 

　　2、全國居民消費能力大幅改善

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年全國居民人均可支配收入20167元，比上年名義增長10.1%，扣除價格因素實際增長8.0%。

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　　三、技術(shù)背景

　　1、移動互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為主流，app移動應(yīng)用發(fā)展前景廣闊　　

 

　　2014年上半年，我國網(wǎng)民中使用手機(jī)上網(wǎng)的比例繼續(xù)保持增長，從81.0%上升至83.4%，增長2.4個百分點，通過臺式電腦和筆記本電腦上網(wǎng)的網(wǎng)民比例略有下降，今年我國網(wǎng)民使用手機(jī)上網(wǎng)比例首次超過傳統(tǒng)pc上網(wǎng)比例(80.9%)，手機(jī)作為第一大上網(wǎng)終端設(shè)備的地位更加鞏固。

　　移動互聯(lián)網(wǎng)的迅速普及為智能化停車場的o2o模式提供契機(jī)，通過線上app客戶端的應(yīng)用可以大大提高了車輛的組織管理能力以及信息獲得渠道，有利于對接線下智能化停車場，提升智能化停車場的運營管理水平。

　　2、大數(shù)據(jù)

　　大數(shù)據(jù)是信息技術(shù)與專業(yè)技術(shù)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)與各行業(yè)領(lǐng)域緊密融合的典型領(lǐng)域，有著旺盛的應(yīng)用需求、廣闊的應(yīng)用前景。各個領(lǐng)域如今都在把握這一新興領(lǐng)域帶來的新機(jī)遇，不斷跟蹤研究大數(shù)據(jù)，提升對大數(shù)據(jù)的認(rèn)知和理解，堅持技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用創(chuàng)新的協(xié)同共進(jìn)，加快經(jīng)濟(jì)社會各領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)開發(fā)與利用，推動國家、行業(yè)、企業(yè)對于數(shù)據(jù)的應(yīng)用需求和應(yīng)用水平進(jìn)入新的階段，已經(jīng)成為所有行業(yè)的共識。

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　　第四章 項目行業(yè)市場分析

 

　　第一節(jié) 智能車庫市場需求分析

　　一、私家車保有量快速增長

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速發(fā)展，群眾購車剛性需求旺盛，汽車保有量呈快速增長趨勢，2014年新注冊登記的汽車達(dá)2188萬輛，保有量凈增1707萬輛，均為歷史最高水平。

　　從統(tǒng)計情況看，2014年上半年、2014年下半年和2015年上半年機(jī)動車增量分別為7386807輛、5983823輛和7496402輛，保持較快增長趨勢。其中，汽車(含三輪汽車和低速載貨汽車)1.63億輛，摩托車0.9億輛，掛車209萬輛，上道路行駛的拖拉機(jī)1545萬輛，其他機(jī)動車2.29萬輛。全國機(jī)動車駕駛?cè)丝偭窟_(dá)3.12億人，其中汽車駕駛?cè)?.63億人。

　　2015年私家車保有量達(dá)1.35億輛，同比增長7.07%，占到汽車總量的83%。　　

 

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　　二、停車位與私家車保有量比率過低

　　隨著我國汽車產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，私家車增長率在30%以上，北京等大成市每天增長1200輛，省級城市300輛，二級城市200輛。相比之下，停車位規(guī)劃增加不足1/10，相比發(fā)達(dá)國家車輛平均擁有車位數(shù)1.3個，國內(nèi)平均水平僅為0.8個，中小城市僅為0.5個，為出行停車造成了極大的困難，市場缺口使停車位需求極為樂觀。未來中國年均將增加停車位150000個，每年以倍數(shù)增長，預(yù)計未來十年每年內(nèi)立體車庫將會有百億以上的市場容量。　

 

　　三、全國各城市停車位均存在巨大缺口　　

 

　　從全國范圍來看，目前激增的車輛數(shù)量遠(yuǎn)超出現(xiàn)有城市道路及停車場的最大負(fù)荷，開放造價昂貴的部分道路資源作為臨時停車之用，成為國內(nèi)各大城市的通行做法，但通常會引發(fā)交通擁堵的副作用。另外停車管理涉及、公安、建設(shè)、規(guī)劃、市政、城管、環(huán)保、物價、交警、工商、稅務(wù)等多個部門，其復(fù)雜性無疑大大增加了各部門之間協(xié)調(diào)管理的難度。

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　　第二節(jié) 智能車庫市場供給分析

　　一、機(jī)械式停車場供給數(shù)量

　　汽車保有量的增長促進(jìn)了停車場和泊車位的建設(shè)，國內(nèi)最大的兩種停車場類型分別是傳統(tǒng)停車場和機(jī)械式停車場。其中，機(jī)械式停車場由于占地面積小、造型多樣等特性，建設(shè)數(shù)量在逐年增加。2010年，機(jī)械式停車場的數(shù)量為1147個。2015年，機(jī)械式停車場的數(shù)量增長至1960個，累計增長幅度達(dá)70.88%。　　

 

　　機(jī)械式停車場泊位數(shù)的增長率遠(yuǎn)高于停車場的增長率。2011年，新建機(jī)械式停車場的泊位數(shù)為314136個，較2010年增加35%。同期的機(jī)械式停車場的增長率為15%。到2014年，泊位數(shù)的增長率為16%，而停車場的增長率為8%，泊位數(shù)的增長率仍然較高。

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　　二、機(jī)械式停車場供給主要類型

　　國內(nèi)現(xiàn)有八大類型機(jī)械式車庫已建成比例，升降橫移類泊位占86.71%，占據(jù)絕對多數(shù);其次簡易升降類，占5.97%，平面移動類占4.03%，巷道堆垛類占1.54%，垂直循環(huán)類占0.20%，多層循環(huán)類占0.11%，水平循環(huán)類占0.01%。　　

 

　　生產(chǎn)升降橫移類車庫的企業(yè)是最多的，原因是這類設(shè)備的技術(shù)門檻較低，同時市場需求量大，企業(yè)進(jìn)入車庫市場時，都是主打此類產(chǎn)品。不過由于企業(yè)數(shù)量多，這類車庫的市場競爭，價格競爭也異常激烈。　　

 

　　垂直升降類(塔庫)、平面移動類、倉儲式車庫近兩年的采購需求一直在攀升，很多都是自用需求。主要因為這些類型的車庫更能融合城市環(huán)境，更能方便停車者的進(jìn)出，空間利用率更高，供應(yīng)商數(shù)量偏少，價格競爭反而沒那么激烈。

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　　三、機(jī)械式停車場區(qū)域分布

　　2014年新建機(jī)械式車庫的城市達(dá)261個，相比2013年增加22個城市。泊位數(shù)排名前十位的省市，新增泊位數(shù)占2014年泊位總數(shù)的75%;泊位數(shù)排名前十位的城市，新增泊位數(shù)占2014年泊位總數(shù)的48.5%;其中陜西新增泊位77594個，陜西西安新增泊位62821，分別占到當(dāng)年新增泊位數(shù)的13.2%和10.7%。江蘇機(jī)械式車庫泊位總量達(dá)325562，占國內(nèi)總量的15.8%，排名第一。

　  ……

　　四、機(jī)械式停車場市場容量

　　停車設(shè)備行業(yè)在國內(nèi)外的產(chǎn)值均呈現(xiàn)出增長趨勢。2010年停車設(shè)備在國內(nèi)的銷售總額為435035.6萬元，2014年國內(nèi)銷售總額達(dá)1077474.65億元，總增長率達(dá)到147.68%。2014年出口金額為50758.21，出口金額超過2010年出口金額的兩倍，增長率達(dá)到55%。　　

 

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　　第三節(jié) 智能車庫典型企業(yè)分析

　　一、典型企業(yè)市場占有率

　　2014年，國內(nèi)機(jī)械式車庫銷售排名前20名的企業(yè)銷售額達(dá)779005.09萬元，占上報企業(yè)國內(nèi)銷售總額的72.3%;所安裝的立體車庫車位數(shù)達(dá)418128個，占國內(nèi)新增車位的71.3%。

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　　二、典型企業(yè)車庫類別

　　國內(nèi)車庫企業(yè)大致分兩大類：一類是專業(yè)研發(fā)生產(chǎn)銷售停車設(shè)備的企業(yè)，比較典型的有西子石川島、深圳怡豐、唐山通寶、上海賜寶，上海劍鋒等;一類是生產(chǎn)銷售多類產(chǎn)品的企業(yè)，停車設(shè)備只是其中之一，比較典型的有杭州友佳、江蘇潤邦，青島金華等。企業(yè)前身關(guān)聯(lián)產(chǎn)品或企業(yè)創(chuàng)始人均為機(jī)械制造業(yè)出身，涉及：起重機(jī)械、電梯、鋼結(jié)構(gòu)、汽保設(shè)備、機(jī)床、船舶、生產(chǎn)線設(shè)備、空港設(shè)備等。

　　其中研發(fā)類企業(yè)車庫類別最多的企業(yè)是西子石川島，涵蓋了所有的立體車庫類別;其次是北京航天匯信達(dá)8種、萊鋼泰達(dá)為7種。濰坊大洋建造的升降橫移類車庫最高達(dá)15層，西子石川島所建水平循環(huán)類車庫達(dá)9層、垂直循環(huán)類達(dá)14層、垂直升降達(dá)52層。

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　　第五章 項目商業(yè)模式及運營方案

 

　　一、智能停車場運營管理體系　　

 

　　1、投資建設(shè)智能井式停車場及立體停車場并對傳統(tǒng)停車庫進(jìn)行改造升級

　　項目將投資建設(shè)智能井式停車場及立體停車場并對傳統(tǒng)停車庫進(jìn)行改造升級，安裝車牌自動掃描和識別裝置，并通過停車在線管理(erp)系統(tǒng)進(jìn)行高效的管理運營，為建立數(shù)據(jù)中心和遠(yuǎn)程控制中心做好硬件與軟件的接口準(zhǔn)備。

　　其中erp系統(tǒng)主要包括：停車磁卡、前端系統(tǒng)(erp收費站點)和后臺系統(tǒng)三大部分。前端系統(tǒng)的主要功能包括：自動車輛身份識別、自動車輛類型判別、自動交易扣費。后臺系統(tǒng)的主要功能包括：財務(wù)結(jié)算、遠(yuǎn)程監(jiān)控、統(tǒng)計報表。　　

 

　　2、建立遠(yuǎn)程控制中心為車庫安全運營提供保障

　　在智能化停車場內(nèi)安裝管理和監(jiān)控終端，配合建立遠(yuǎn)程控制中心。保證場內(nèi)各個車位的實時監(jiān)控，以替代傳統(tǒng)的保安人員巡邏，既能夠節(jié)省人力降低成本，又能真正實現(xiàn)全方位24小時監(jiān)控?zé)o死角。同時，實時掌握空余停車位數(shù)量及位置，有效引導(dǎo)車輛停車。

　　3、建立數(shù)據(jù)中心實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時分析，為app應(yīng)用提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支持

　　項目將為停車場建立數(shù)據(jù)中心，匯總項目所有停車場的實時車位狀況，并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。實時上傳到移動端的app應(yīng)用，使app應(yīng)用保持最新停車位數(shù)據(jù)。移動客戶端服務(wù)注冊會員，使用戶通過手機(jī)就可以隨時了解周邊停車場是否存在空余停車位，以便就近停車。大大降低了駕駛者繞行的經(jīng)濟(jì)成本和時間成本，同時有利于路面暢通，避免局部道路的堵塞。

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　　二、項目商業(yè)模式創(chuàng)新性

　　1、商業(yè)模式的創(chuàng)新結(jié)合

　　

 

　　本項目旨在通過智能化停車場的高新技術(shù)手段提升傳統(tǒng)停車場的管理運營效率，兼具o2o和b2c/c2c兩種商業(yè)模式的屬性。

　　ü o2o屬性

　　本項目通過o2o模式即online to offline，將傳統(tǒng)停車場管理與移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端結(jié)合在一起，讓移動app客戶端成為線下停車的前臺。使駕駛者可以通過移動客戶端的app應(yīng)用實現(xiàn)車位預(yù)訂、導(dǎo)行、會員注冊、車位出租、尋租錯時停車等功能。從而獲知線下停車位的準(zhǔn)確方位、數(shù)量、前往路線并及時預(yù)訂，進(jìn)而停車入位。最大限度地提高了停車場的利用效率并降低了停車成本。

　　ü b2c/c2c屬性

　　用戶通過app移動客戶端注冊會員后，智能化停車場即可直接面對用戶，省卻了傳統(tǒng)的開車?yán)@行尋找停車空位的繁瑣過程，實現(xiàn)了商家與顧客的直接對接。同時該客戶端還提供在線支付功能，操作簡單易行，改善了用戶體驗，提高了注冊會員使用的積極性。用戶只需手指點擊屏幕即可完成可以查找周邊的停車場及空余停車位、在線預(yù)訂停車位及駛離后在線支付停車費的所有流程。

　　同時，用戶還可以根據(jù)自身長期或者某個時間段內(nèi)對停車位的使用情況來進(jìn)行在線出租或?qū)ぷ猓顾型＼囄痪鶎崿F(xiàn)高效有序的輪轉(zhuǎn)使用，實現(xiàn)個人與個人的直接對接。

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　　三、項目盈利模式　　

 

　　項目營業(yè)收入主要由車位銷售、車位租賃、客戶端及停車樓外墻廣告及停車大數(shù)據(jù)四部分構(gòu)成。其中車位銷售及車位租賃可以在項目前期完成，快速回收建設(shè)成本;客戶端和停車樓外墻廣告及停車大數(shù)據(jù)出售收入將伴隨項目運營，在后期產(chǎn)生長期穩(wěn)定的收益。

　　圖表 37：營收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)

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　　四、項目運營效率優(yōu)越性

　　1、項目停車erp系統(tǒng)的優(yōu)越性

　　ü 管理更安全：一卡一車，資料存檔，保證車場停放車輛的安全。人工記錄，難免有疏漏的時候，因為沒有隨時記錄可查，丟車或謊報丟車現(xiàn)象時有發(fā)生，給停車場帶來諸多麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。采用自動控制管理系統(tǒng)后，固定月租卡和臨時卡消費者均在電腦中記錄了相應(yīng)的資料，卡丟失后可及時補(bǔ)辦。在配有圖像對比設(shè)備下，各類停車卡均有車牌號碼及車型圖像存檔，供比較查詢。

　　ü 系統(tǒng)更可靠：任何情況均可脫機(jī)使用，自動記錄進(jìn)出行車信息，當(dāng)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通，數(shù)據(jù)信息自動上傳至管理電腦。

　　ü 收費更嚴(yán)格：對于人工現(xiàn)金收費方式，一方面勞動強(qiáng)度大、效率低，另外一個主要弊端就是財務(wù)上造成很大的漏洞和現(xiàn)金流失。使用ic卡收費系統(tǒng)，車輛的收費都經(jīng)電腦確認(rèn)和統(tǒng)計，杜絕了失誤和作弊，保障了停車場管理者的利益。

　　ü 擴(kuò)展方便：軟硬件的開放設(shè)計，使管理模式與使用模式易于滿足的不同場合的特殊需要，并根據(jù)自身要求進(jìn)行設(shè)置、更改。如車輛類別的分類、收費方式、各種特許車輛的處理等等;系統(tǒng)軟件可方便地按特定要求更改，更可聯(lián)入樓宇自控、消防、防盜報警等系統(tǒng)。

　　ü 后臺管理完善：強(qiáng)大的后臺管理系統(tǒng)可以全面追蹤所發(fā)行的每張卡的使用情況和各車輛的出入情況。能自動生成統(tǒng)計等相關(guān)報表。

　　ü 提升管理水平與形象：采用自動控制管理系統(tǒng)，提升管理的實用性及科學(xué)性，將停車場運營管理水平提升到一個新的層次，同時樹立起良好的形象。2、智能化停車場的優(yōu)越性

　　ü 節(jié)約土地資源：立體化智能停車場，可以向地下、向空中甚至向海底拓展，占地面積非常小，實行升降及運輸分離大大提高存取車速度。是現(xiàn)代化綠色停車場，符合綠色環(huán)保潮流;跨座式模塊化結(jié)構(gòu)停車庫可在特殊的地方建設(shè)，施工簡單快捷、無施工污染、不擾民;塔式停車庫節(jié)省建筑面積外形美觀。

　　ü 遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)：無需人工值守，遠(yuǎn)程監(jiān)控運行狀況。保證場內(nèi)各個車位的實時監(jiān)控，以替代傳統(tǒng)的保安人員巡邏，既能夠節(jié)省人力降低成本，又能真正實現(xiàn)全方位24小時監(jiān)控?zé)o死角。同時，實時掌握空余停車位數(shù)量及位置，有效引導(dǎo)車輛停車。

　　ü 數(shù)據(jù)收集：車位實時數(shù)據(jù)收集分析，掌握空余停車位數(shù)量及位置，有效引導(dǎo)車輛停車，同時為app應(yīng)用提供精確數(shù)據(jù)。

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　　五、項目營銷傳播計劃

　　1、初期發(fā)展策略

　　全國布局網(wǎng)點，擴(kuò)大停車場合作數(shù)量，面向全國傳統(tǒng)停車場進(jìn)行智能化改造。首先在廣州市進(jìn)行試點，進(jìn)而推廣到國內(nèi)主要城市如北京、上海、深圳、天津、南京、武漢等。

　　同時在全國進(jìn)行app客戶端地推，主要目標(biāo)是讓大眾了解停車軟件并試用。以app為核心吸引用戶注冊，初步形成用戶群，迅速擴(kuò)大注冊用戶數(shù)量，以便根據(jù)所累積的用戶數(shù)據(jù)來進(jìn)一步分析試錯，從而改善功能和服務(wù)。

　　廣告宣傳方面做適當(dāng)投入，主要集中在全國廣播電臺廣告及辦公樓內(nèi)墻面廣告進(jìn)行組合宣傳，這樣可以更有針對性的投放到有車人群中。未來在合適時間進(jìn)行更大規(guī)模的在線媒體廣告，逐漸加大宣傳力度。

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　　第六章 項目投融資模式及效益預(yù)測

 

　　第一節(jié) 投資模式

　　立體停車樓建設(shè)投資大,行業(yè)投資回收期一般在8-10年,若計入土地成本,回收期可能達(dá)15-20年,而一般房地產(chǎn)項目投資回收期僅為1-3年,停車場的投資收益在目前城市建設(shè)開發(fā)狀況下不具備比較優(yōu)勢,為此,從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看,可供選擇的模式主要有以下三種:

　　一、政府投資—委托經(jīng)營模式

　　該模式是一種政府信托行為,它是指政府在(以財政收入)投入公共停車場時,所需要的全部建設(shè)資金,停車場建設(shè)竣工后,政府作為委托人,將該資產(chǎn)委托給某企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營,在經(jīng)營期間,企業(yè)所取得的所有收入將全部交還給政府,政府再按一定的比例從收入中,以資產(chǎn)管理費的形式,支付給受委托企業(yè)的一種融資模式。該模式具有以下幾個特點:

　　(1)短期見效;

　　(2)需要大量政府資金投入;

　　(3)政府由于不直接參與停車場的日常經(jīng)營管理,由有相關(guān)經(jīng)驗的企業(yè)代為運營，管理效率顯著提高。

　　二、企業(yè)投資經(jīng)營模式

　　該模式是指民營企業(yè)作為城市公共停車場的投資主體,投入其建設(shè)所需要的資金,并由其進(jìn)行經(jīng)營的一種公共停車場的投融資模式。該模式具有以下幾個特點:

　　(l)民營企業(yè)的公司式運作,使公共停車場投資和經(jīng)營更具有科學(xué)性;

　　(2)不需要政府投入資金;

　　(3)企業(yè)為了追求利益的最大化,其投資常常集中在城市中心區(qū)。

　　針對目前我市停車場投資熱情不高,用地取得困難、停車難問題日益突出等現(xiàn)實條件,我市停車場建設(shè)發(fā)展應(yīng)分為三個階段,逐步解決,即起步階段、調(diào)整階段、產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段,并分階段對各種模式進(jìn)行不同的組合。

　　國內(nèi)正處于停車場建設(shè)的起步開始階段,停車設(shè)施缺口巨大，所以建議采用第一種模式,即以政府投資—委托經(jīng)營模式為主的組合投融資模式,該模式可以在較短時期內(nèi),有效地改善公共停車場供給不足和填補(bǔ)資金缺口的不足之外,還可以通過政府,對公共停車場投資建設(shè)起到帶動作用,讓企業(yè)掌握公共停車場投資經(jīng)營的特點,吸引其主動參與公共停車場的投資建設(shè)。在該模式下,可以采取以下四種合作方案可以實現(xiàn):

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　　第二節(jié) 建設(shè)成本分析

　　一、主要成本構(gòu)成

　　1、建設(shè)成本

　　建設(shè)成本主要包括土建工程費用、停車設(shè)備費用、建筑安裝工程費用三大塊。根據(jù)停車場建造型式的不同，土建工程費用存在著較大差異，地面停車場不需要向下挖或向上建，土建工程費用只用于停車場日常的工程維護(hù)，并且費用隨著規(guī)模的增大而增加。地下停車庫的土建工程費用最高，地上停車樓的費用也較高，但這兩種建造型式的單位泊位土建費用均會隨著地下停車庫的面積和地上停車樓的規(guī)模變大而減少。

　　停車設(shè)備費用主要是針對機(jī)械化停車庫而言，隨著機(jī)械停車設(shè)備的不同，一般差異也較大。單位建筑安裝工程費用與設(shè)計成本相對較為固定。

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　　二、建設(shè)成本及運營成本分析

　　機(jī)械式停車場建設(shè)成本在不考慮土地成本的情況下，主要包括土建成本、建筑安裝成本。

　　1、升降橫移式地下井式停車場

　　機(jī)械式停車方式，以最常用的升降橫移類為例，進(jìn)行停車場建設(shè)成本分析。升降橫移類地下機(jī)械停車場多適用大容量地下機(jī)械車庫建設(shè)，和個別地上機(jī)械車庫建設(shè)，能夠有效降低整個建筑地下深度;方便車輛停放(汽車出入口設(shè)在地面)，節(jié)省出大量的建筑面積用于商業(yè)等。以下成本分析基于無坡道，出入口均在地面，無特殊土建構(gòu)造設(shè)計等的理想狀況。

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　　三、停車場智能終端設(shè)備成本

　　除了以上基礎(chǔ)建設(shè)成本之外，智能化停車場還需要增加遠(yuǎn)程監(jiān)控設(shè)備、停車場erp系統(tǒng)等成本。

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　　第三節(jié) 項目發(fā)展路徑　　

 

　　一、項目研發(fā)落地時間路徑

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　　二、項目市場布局進(jìn)行路徑

　　1、2018年8月-12月

　　與四大一線城市及主要二線重點城市地方政府及項目方達(dá)成合作意向，為項目實際落地建設(shè)做好前期準(zhǔn)備工作。

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　　3、2019年11月-2020年底

　　全國范圍內(nèi)以省、市為單位建設(shè)智能化停車庫，在區(qū)域中心城市建立互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)控制中心，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)硬件設(shè)施信息的網(wǎng)上共享，統(tǒng)一收集匯總。重點布局沿海發(fā)達(dá)及內(nèi)陸發(fā)達(dá)省份及直轄市，通過不斷培養(yǎng)該區(qū)域內(nèi)有車族的停車習(xí)慣，達(dá)到擴(kuò)大港日智能化停車庫品牌影響力和增加消費者數(shù)量的目的。

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　　三、項目停車位數(shù)增長路徑　

 

 

　　第四節(jié) 項目融資模式及退出機(jī)制

　　一、項目融資模式

　　圖表 48：項目融資模式

　　融資方式具體內(nèi)容

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)擬注冊資金為1000萬元，項目以未來收益貼現(xiàn)估值為1億元。預(yù)計出讓10%股權(quán)，融資1000萬元。

　　眾籌獎勵式眾籌以獎勵式眾籌形式對新建或改建項目周邊客戶群進(jìn)行資金籌集，項目周邊客戶可以依據(jù)其需求對項目停車位進(jìn)行預(yù)購，在項目建成或改造完成后獲得相應(yīng)使用權(quán)或所有權(quán)。

　　股權(quán)眾籌擬通過憑證式股權(quán)眾籌借助互聯(lián)網(wǎng)售出股權(quán)捆綁的憑證來進(jìn)行募資，出資人付出資金取得相關(guān)憑證，該憑證直接與項目的股權(quán)掛鉤，但投資者不成為股東。

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　　第五節(jié) 項目經(jīng)濟(jì)效益

　　第六節(jié) 項目社會效益

 

　　第七章 項目風(fēng)險及應(yīng)對策略

 

　　第一節(jié) 政策性風(fēng)險分析及控制

　　第二節(jié) 技術(shù)風(fēng)險分析及控制

　　第三節(jié) 市場競爭風(fēng)險分析及控制

　　第四節(jié) 募集資金投資風(fēng)險分析及控制

 

　　第八章 項目結(jié)論

 

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