以下為報(bào)告詳細(xì)內(nèi)容（節(jié)選）：

　　第一章 項(xiàng)目概況

　　第一節(jié) 項(xiàng)目簡介

　　一、項(xiàng)目介紹

　　本項(xiàng)目是一個(gè)集生態(tài)餐廳、觀光旅游、溫泉洗浴、溫室大棚、文化戲水長廊、加工物流等于一體的綜合性開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目選址依湖傍水，風(fēng)景如畫，毗鄰京城，生態(tài)保持好、開發(fā)成本低、發(fā)展?jié)摿Υ螅情_發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的極佳場所。

　　二、項(xiàng)目建設(shè)背景

　　當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)新的歷史階段，國家大力支持和鼓勵發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。《國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》中指出“推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，扶持壯大農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和流通業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、集約化;推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)。”

　　《農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃》中指出“大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，拓展農(nóng)業(yè)功能。大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加快區(qū)域特色現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)已成為當(dāng)前和今后農(nóng)業(yè)工作的中心任務(wù)。”

　　河北省是我國的農(nóng)業(yè)大省，近年來也高度重視農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型建設(shè)。《河北省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《河北省農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十二五“規(guī)劃》中都對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范及觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展做出了政策支持規(guī)劃。

　　因此，本項(xiàng)目從產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的角度出發(fā)，擬投資70億元在河北省建設(shè)一個(gè)占地29233畝集綠色有機(jī)種植養(yǎng)殖、科技示范、農(nóng)業(yè)休閑旅游等于一體的高效型、生態(tài)型、循環(huán)低碳型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，引領(lǐng)安平縣乃至河北省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。

　　三、建設(shè)內(nèi)容

　　本項(xiàng)目根據(jù)園區(qū)功能定位、建設(shè)任務(wù)和思路要求，結(jié)合地塊現(xiàn)狀，對園區(qū)進(jìn)行合理布局，園區(qū)空間布局為“一心、一帶、三區(qū)”。

　　主要建設(shè)內(nèi)容為：

　　“一心”為核心示范區(qū)，占地面積11700畝;

　　“一帶”為濱水休閑帶，占地面積208畝;

　　“三區(qū)”為設(shè)施蔬菜栽培區(qū)、生態(tài)畜牧養(yǎng)殖區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品加工物流區(qū)，設(shè)施蔬菜栽培區(qū)占地面積13668畝，生態(tài)畜牧養(yǎng)殖區(qū)占地面積3157畝，農(nóng)產(chǎn)品加工物流區(qū)占地面積500畝。  

 

　　第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位概況

　　第三節(jié) 目標(biāo)市場與競爭優(yōu)勢

　　項(xiàng)目發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、觀光農(nóng)業(yè)的主要目標(biāo)市場為衡水、石家莊、保定等大中城市及周邊城鎮(zhèn)的居民，為廣大工薪階層歡度雙休日、節(jié)假日提供觀光、休閑、娛樂、度假的好去處，滿足城市居民回歸自然、觀光游覽、休閑體驗(yàn)等日益增長的強(qiáng)勁需求。項(xiàng)目采取公司+農(nóng)戶模式發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，提供果疏魚禽等綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，主要目標(biāo)市場為北京、天津、衡水、石家莊、保定等大中城市對健康、環(huán)保、純天然等綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品有較強(qiáng)需求的中高端收入居民和旅游消費(fèi)人群的特色餐飲市場。

　　本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園依湖傍水，風(fēng)光秀麗，森林覆蓋率高，生態(tài)保持好，有天然氧吧之稱，是衡水周邊難得的風(fēng)水寶地，具有資源稀缺性。項(xiàng)目地處衡水市安平縣，毗鄰省城石家莊市、衡水市與保定市，地理位置獨(dú)特、區(qū)位優(yōu)勢極佳，交通非常便捷，開發(fā)成本低，所在商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢喜人，市民消費(fèi)力增長強(qiáng)勁，擁有龐大的消費(fèi)人群和樂觀的市場前景。項(xiàng)目公司作為股份制的民營企業(yè)，具有機(jī)制靈活、管理規(guī)范、競爭力較強(qiáng)的體制優(yōu)勢，具有較強(qiáng)的成本控制能力、敏捷的市場反應(yīng)能力和快速響應(yīng)的決策機(jī)制。法人股東實(shí)力較為雄厚、優(yōu)勢互補(bǔ)明顯，結(jié)成的戰(zhàn)略聯(lián)盟具備政策支持、科技協(xié)作與招商運(yùn)作的三重優(yōu)勢，管理人員行業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)營管理能力較為出色。項(xiàng)目采取分期投資和滾動開發(fā)，前期啟動資金較小，建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，獲得農(nóng)業(yè)收入和旅游收入雙重效益。

　　第四節(jié) 項(xiàng)目定位與規(guī)劃

　　產(chǎn)業(yè)園將依托石家莊、衡水、保定以及特大型城市北京和天津都市圈龐大的消費(fèi)人群對鄉(xiāng)村旅游、休閑度假、綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品日益增長的需求，充分利用項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置、極佳的區(qū)位優(yōu)勢、得天獨(dú)厚的生態(tài)資源，采取公司+農(nóng)戶、分期投資和滾動開發(fā)模式，以先進(jìn)的開發(fā)理念、優(yōu)秀的創(chuàng)意策劃、多功能多層次的產(chǎn)品體系，將生態(tài)、觀光、休閑、娛樂、教育有機(jī)的結(jié)合在一起，打造一個(gè)集旅游度假、農(nóng)業(yè)觀光、休閑娛樂、特色餐飲、鄉(xiāng)土購物等于一體的旅游勝地，成為市民特別是中小學(xué)生農(nóng)業(yè)認(rèn)知教育和觀光體驗(yàn)場所，居民休閑娛樂場所，喜慶和社交場所，鄉(xiāng)、村和企業(yè)會議活動場所，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園自產(chǎn)有機(jī)蔬菜、瓜果、魚肉和其他特產(chǎn)現(xiàn)場交易場所。

　　項(xiàng)目按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，有序運(yùn)營，滾動發(fā)展”的指導(dǎo)原則，分四期進(jìn)行建設(shè)：

　　2014年-2015年：以土地整理，完善田、溝、渠、路、林、塘等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，完成各功能區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高端農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)模式初步形成。

　　2016年-2017年：產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，逐漸形成有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品引領(lǐng)、綠色農(nóng)產(chǎn)品為主體、無公害農(nóng)產(chǎn)品為補(bǔ)充的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量格局，品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化高端產(chǎn)業(yè)園初步建成。

　　2017年-2018年：產(chǎn)業(yè)園通過有序引進(jìn)優(yōu)質(zhì)畜牧品種，形成種養(yǎng)結(jié)合，立體生態(tài)農(nóng)業(yè)初具規(guī)模。

　　2018年-2019年：通過前期運(yùn)作及生態(tài)農(nóng)業(yè)資源基礎(chǔ)，休閑農(nóng)業(yè)蓬勃展開，以農(nóng)為本、以旅促農(nóng)，通過有序引進(jìn)科研院所及第三產(chǎn)業(yè)，高效生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園最終建設(shè)完成，力爭5年內(nèi)發(fā)展成為河北省內(nèi)綠色農(nóng)產(chǎn)品的重要生產(chǎn)商、供應(yīng)商，

　　第五節(jié) 項(xiàng)目融資、回報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)

　　產(chǎn)業(yè)園占地29233畝，項(xiàng)目總投資約70億元，其中股東自籌資金投入42億元，占總投資的60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年凈利潤可達(dá)19.27億元，投資回收期約6.92年(不含建設(shè)期)，內(nèi)部收益率irr約為17.04%。

　　本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)有市場風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)等，通過風(fēng)險(xiǎn)的分析結(jié)論認(rèn)為，這些風(fēng)險(xiǎn)對本公司來說均屬可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。本公司高層管理者在從事企業(yè)經(jīng)營管理中一直具有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識，并會在經(jīng)營中制定應(yīng)對措施。

　　第二章 市場環(huán)境與競爭分析

　　第一節(jié) 市場環(huán)境分析

　　一、投資環(huán)境分析

　　二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

　　三、政策環(huán)境分析

　　四、行業(yè)環(huán)境分析

　　1、有機(jī)食品市場分析

　　近年來全球有機(jī)食品消費(fèi)量目前正以每年20%-30%的速度遞增，歐美、日本等地的有機(jī)食品銷售量在所有食品中的比例為30%。我國有機(jī)食品銷售僅占食品銷售總額的0.3%，與發(fā)達(dá)國家有機(jī)食品國內(nèi)消費(fèi)總額30%相比，相差達(dá)100倍。而我國近年來有機(jī)食品的消費(fèi)市場也迅速增長，2011年底，國家認(rèn)監(jiān)委公布數(shù)據(jù)，國內(nèi)有機(jī)食品的消費(fèi)量達(dá)800億人民幣。

　　隨著我國人民生活水平的提高，食物安全問題和農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，人們迫切需要安全、優(yōu)質(zhì)、高營養(yǎng)的有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品。2003年以后我國有機(jī)食品國內(nèi)銷售額每年增幅達(dá)30%，標(biāo)志著我國有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品市場進(jìn)入成長期。我國有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品有著巨大的國際和國內(nèi)市場發(fā)展空間，據(jù)預(yù)測，“十二五”期間，我國有機(jī)農(nóng)業(yè)發(fā)展速度將保持在10%以上。預(yù)計(jì)2015年我國有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品將達(dá)到248億元～594億元的市場規(guī)模，出口規(guī)模將達(dá)到10億美元～37億美元。由此可見，今后長時(shí)期之內(nèi)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品都將處于嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　2、旅游市場分析

　　旅游業(yè)作為我國一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，改革開放以來，在三十年的發(fā)展中，始終以在國內(nèi)超前于gdp增速，在國際上超前于世界旅游業(yè)總體增長速度的態(tài)勢發(fā)展，成為我國發(fā)展速度最快的行業(yè)之一。

　　改革開放后我國旅游業(yè)快速發(fā)展，國內(nèi)旅游總收入從1978年的23億元增長到2013年的26276億元，增長了1140多倍。“十一五”期間，我國旅游業(yè)先后迎來了2008年北京奧運(yùn)會、2009年建國60周年、2010年上海世博會和廣州亞運(yùn)會等盛事，同時(shí)也遭遇了汶川特大地震、國際金融危機(jī)、甲型h1n1流感等眾多不利因素的沖擊。我國旅游業(yè)抓住了發(fā)展機(jī)遇，表現(xiàn)出較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)適應(yīng)能力和宏觀調(diào)控能力，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的諸多方面取得了重要突破。

　　2013年以來，雖然受到宏觀經(jīng)濟(jì)下滑、禽流感疫情、四川“廬山”地震等一系列不利因素的影響，我國旅游行業(yè)遭受到了自2008年以來最大的創(chuàng)傷。但是，可喜的是，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體穩(wěn)中有升。國內(nèi)旅游人次32.6億人次，國內(nèi)旅游總收入26276億元，同比分別增長10.25%和15.72%;入境游客1.29億人次，同比下降2.27%，外匯收入517億美元，同比增長3.34%。我國旅游市場保持高速增長趨勢。

　圖表 1：2008-2013年中國國內(nèi)旅游人數(shù)及同比增長速度

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

 

　　圖表2：2008-2013年中國國內(nèi)旅游總收入及同比增長速度

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

 

　　圖表3：2008-2013年我國入境游客人數(shù)及同比增長速度

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

 

　　圖表4：2008-2013年我國國際旅游外匯收入及同比增長速度

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

 

　　第二節(jié) 目標(biāo)市場需求分析

　　產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃產(chǎn)品類型豐富，可適應(yīng)多個(gè)顧客群，但公司管理層根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)和市場調(diào)研結(jié)果決定市場仍應(yīng)分層次，重點(diǎn)鎖定綠色食品、大眾休閑度假旅游、青少年素質(zhì)教育、公務(wù)商務(wù)會議和其他配套服務(wù)五個(gè)目標(biāo)市場。

　　一、綠色農(nóng)產(chǎn)品和特色餐飲市場需求

　　二、假日休閑市場需求

　　三、教育經(jīng)濟(jì)市場需求

　　四、會議經(jīng)濟(jì)市場需求

　　五、其他配套服務(wù)市場需求

　　第三章 項(xiàng)目swot分析及市場定位

　　swot分別是英文strength(強(qiáng)項(xiàng))、weakness(弱項(xiàng))、opportunity(機(jī)會)、threat(威脅)的縮寫。swot分析法是一種能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況的方法。利用這種方法可以找出對項(xiàng)目自身有利的、值得發(fā)揚(yáng)的因素，以及對自身不利的、應(yīng)該規(guī)避的因素。這對于發(fā)現(xiàn)存在的問題，找出解決的辦法，并確定未來的發(fā)展方向具有非常強(qiáng)的針對性，從而有利于投資者和管理者在項(xiàng)目的發(fā)展上做出比較正確的決策和規(guī)劃。

　　根據(jù)前文對項(xiàng)目所面臨的宏觀投資環(huán)境、行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢、政府的政策扶持、所在城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展情況、市場需求狀況以及行業(yè)競爭狀況等諸多情況的分析，運(yùn)用swot模型，對產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目本身的優(yōu)勢、劣勢和面臨的機(jī)會與威脅進(jìn)行分析，從而為項(xiàng)目尋找合適的市場定位和發(fā)展策略奠定基礎(chǔ)。

　　第一節(jié) 項(xiàng)目的swot分析

　　一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(s)

　　二、項(xiàng)目的劣勢(w)

　　三、項(xiàng)目的機(jī)會(o)

　　四、項(xiàng)目的威脅(t)

　　五、綜合分析

　　第二節(jié) 項(xiàng)目的市場定位

　　一、目標(biāo)市場定位

　　二、產(chǎn)品與服務(wù)定位

　　三、發(fā)展定位

　　第四章 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃、組織架構(gòu)及經(jīng)營管理

　　第一節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃

　　一、發(fā)展愿景

　　二、戰(zhàn)略措施

　　第二節(jié) 運(yùn)作計(jì)劃

　　一、總體規(guī)劃

　　二、近期計(jì)劃

　　第三節(jié) 組織架構(gòu)

　　一、組織架構(gòu)

　　二、機(jī)構(gòu)職責(zé)

　　三、勞動定員

　　第四節(jié) 經(jīng)營管理

　　本項(xiàng)目建成后將按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行運(yùn)作和經(jīng)營管理，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建設(shè)科學(xué)、完善的內(nèi)部法人治理機(jī)制，公司總經(jīng)理制定企業(yè)的經(jīng)營方向和經(jīng)營目標(biāo)，負(fù)責(zé)公司的技術(shù)開發(fā)工作和生產(chǎn)經(jīng)營管理。公司內(nèi)部制定了嚴(yán)格的科學(xué)的經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制和各種規(guī)章制度，規(guī)范一切生產(chǎn)經(jīng)營活動，使各個(gè)部門和生產(chǎn)經(jīng)營單位的經(jīng)營管理做到科學(xué)嚴(yán)密，規(guī)范有序。根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營管理需要定崗、定員、定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實(shí)行全員經(jīng)營效益目標(biāo)制，使員工工資與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，建立效益工資分配制度和激勵機(jī)制。以高素質(zhì)的經(jīng)營管理及生產(chǎn)、服務(wù)人員，高效、運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、協(xié)調(diào)一致的機(jī)構(gòu)和運(yùn)作機(jī)制，科學(xué)嚴(yán)格與高水平的生產(chǎn)經(jīng)營管理，確保高效生產(chǎn)經(jīng)營。

　　一、工程管理措施

　　二、生產(chǎn)管理措施

　　三、財(cái)務(wù)管理措施

　　四、營銷管理措施

　　第五章 項(xiàng)目建設(shè)安排與市場營銷規(guī)劃

　　根據(jù)前文對項(xiàng)目市場環(huán)境、市場競爭的分析和項(xiàng)目所確定的市場定位以及項(xiàng)目管理層對項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目到位的資金情況和公司的近期發(fā)展計(jì)劃，本章主要是制定項(xiàng)目的具體建設(shè)實(shí)施方案，并介紹項(xiàng)目的市場營銷和推廣計(jì)劃，深入地分析市場細(xì)分策略、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷渠道策略以及促銷模式。

　　第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)安排

　　一、核心示范區(qū)

　　核心示范區(qū)占地面積11700畝。該區(qū)跟蹤國內(nèi)外先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，建成集科技研發(fā)、技術(shù)推廣、生產(chǎn)示范、旅游觀光為一體的高新技術(shù)示范區(qū)。綜合展示各種類型的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園相關(guān)產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的栽植方式、種植新技術(shù)、新品種等。

　　二、設(shè)施蔬菜栽培區(qū)

　　三、生態(tài)畜牧養(yǎng)殖區(qū)

　　四、農(nóng)產(chǎn)品加工物流區(qū)

　　五、濱水休閑觀光帶

　　六、其他配套技術(shù)工程

　　七、項(xiàng)目技術(shù)方案

　　第二節(jié) 市場營銷規(guī)劃

　　一、營銷總目標(biāo)

　　二、營銷指導(dǎo)戰(zhàn)略

　　三、營銷策略

　　四、促銷模式

　　第六章 投資估算與資金籌措

　　第一節(jié) 投資估算

　　擬定該項(xiàng)目建設(shè)期為5年，固定資產(chǎn)投資按項(xiàng)目進(jìn)度用款計(jì)劃投入使用，流動資金按生產(chǎn)需要投入使用。

　　本項(xiàng)目啟動資金為10.00億元，伴隨項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)增及收入增加，未來將繼續(xù)追加投資，五年總投資達(dá)到70.00億元。擬定該項(xiàng)目分五年建設(shè)，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資按項(xiàng)目進(jìn)度用款計(jì)劃投入使用，流動資金按運(yùn)營需要投入使用。

　　第二節(jié) 股本結(jié)構(gòu)

　　第三節(jié) 資金籌措方案及資本退出

　　第七章 財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理

　　第一節(jié) 財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算

　　一、收入

　　本項(xiàng)目銷售收入主要來源于果蔬、畜產(chǎn)品、中草藥、花卉苗木銷售收入及觀光旅游收入等，2015年到2019年成熟運(yùn)營年銷售收入逐年增加，2020年以后收入逐漸穩(wěn)定，2020年年收入達(dá)到294858萬元。

　　二、總成本費(fèi)用

　　三、項(xiàng)目年效益預(yù)測及投資回報(bào)指標(biāo)

　　四、項(xiàng)目對gdp、產(chǎn)值和稅收的經(jīng)濟(jì)效益

　　第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理

　　一、市場風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避措施

　　二、建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避措施

　　三、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避措施

　　四、農(nóng)業(yè)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避措施

　　第八章 結(jié)論

 

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