項目名稱：重慶冷鏈物流園項目商業(yè)計劃書

　　項目產(chǎn)品競爭力分析：

　　作為我國農(nóng)產(chǎn)品和終端消費的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，國家大力鼓勵和扶持農(nóng)產(chǎn)品和冷鏈物流業(yè)發(fā)展，于 2010 年 7 月專門印發(fā)《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃提出到 2015年，建成一批運轉(zhuǎn)高效、規(guī)模化、現(xiàn)代化的跨區(qū)域冷鏈物流配送中心，培育一批具有較強資源整合能力和國際競爭力的核心企業(yè)，冷鏈物流核心技術(shù)將得到廣泛推廣，并初步建成布局合理、設(shè)施裝備先進、上下游銜接配套、功能完善、運行管理規(guī)范、技術(shù)標準體系健全的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流服務(wù)體系。 

　　營銷方案：

　　1)主要市場細分和客戶群體

　　項目主要細分客戶群包括項目在重慶和周邊地區(qū)服務(wù)和輻射的凍品、農(nóng)副產(chǎn)品、

　　生鮮相關(guān)食品等在內(nèi)的制造企業(yè)、流通批發(fā)商貿(mào)企業(yè)、相關(guān)冷鏈行業(yè)企業(yè)客戶、冷

　　鏈運輸和配送企業(yè)/第三方物流企業(yè)、城市配送服務(wù)企業(yè)、信息和電子商務(wù)物流企業(yè)，

　　相關(guān)配套服務(wù)企業(yè)。

　　2)產(chǎn)品和服務(wù)定位

　　為上述客戶提供包括提檔升級的冷庫設(shè)施和冷鏈物流和流通加工業(yè)服務(wù)、冷鏈物流配送等集約化增值服務(wù);提供行業(yè)內(nèi)相關(guān)方需要的信息服務(wù)、咨詢、停車、第三方檢測、認證、信用管理、擔(dān)保、物流金融等、三方結(jié)算等增值業(yè)務(wù)和服務(wù)一體化運營平臺;提供包括協(xié)助冷鏈和農(nóng)產(chǎn)品流通物流資源整合及其相關(guān)配套生活和商務(wù)服務(wù)，幫助他們將業(yè)務(wù)做強做大。

　　通過集約物流信息、電子商務(wù)、整合實體資源，打造重慶地區(qū)化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，成為超越項目實體服務(wù)和輻射范圍、與其他重點區(qū)域互聯(lián)互通、信息共享、承擔(dān)網(wǎng)絡(luò)布局中關(guān)鍵節(jié)點和樞紐作用。　　

　　項目優(yōu)勢分析：

　　目前重慶冷鏈物流行業(yè)內(nèi)的相關(guān)項目較多，已有的凍品市場已擁有穩(wěn)定的客戶資源，基本是建立多年的老市場，且位于市區(qū)，提檔升級和搬遷迫在眉睫。新規(guī)劃的市場雖然都已有搬遷對象，但受各方因素限制，如政府推進較慢、商戶持觀望態(tài)度、新市場的建設(shè)尚未完成、市場氛圍還需要逐步培育等多方面因素影響，實現(xiàn)搬遷和順利運營仍需要一段時間，不確定因素還較多，所以這也為本項目爭取客戶資源帶來時機和現(xiàn)實的機遇。

　　隨著重慶本地城鎮(zhèn)化的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，社會消費結(jié)構(gòu)和規(guī)模的逐步擴大，區(qū)域冷鏈和農(nóng)產(chǎn)品物流流通市場的成熟，很多人看好這個行業(yè)，類似項目也會擇機開發(fā)。但從項目市場化競爭和運營角度看，前期早建設(shè)早運營的項目，具有先發(fā)優(yōu)勢，也具有市場的聚集優(yōu)勢，也具有在爭奪增量市場方面的優(yōu)勢和條件。隨著市場新的競爭格局的逐步確立，后發(fā)項目在培育市場氛圍，獲得客戶方面難度會越來越高。 

　　投資收益：

　　本項目財務(wù)測算先按基本方案，即 100%自有資金投資、經(jīng)營相關(guān)物業(yè)為全租作為基本方案，相關(guān)經(jīng)濟指標見下表。

　　項目風(fēng)險：

　　1)市場風(fēng)險

　　主要包括項目市場需求預(yù)測的不確定性帶來的風(fēng)險和客戶可得性風(fēng)險。市場風(fēng)險是本項目面臨的最大風(fēng)險。目前，重慶市已建成和規(guī)劃一批具有一定規(guī)模并且較為成熟的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，如觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、觀農(nóng)貿(mào)盤溪蔬菜批發(fā)市場、菜園壩水果批發(fā)市場等。

　　本項目在規(guī)劃設(shè)計上有先進的理念、博采眾長，項目按設(shè)計建成后有較大的功能優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢。但如果不能迅速建占領(lǐng)市場，一旦周邊地區(qū)加大建設(shè)力度，市場競爭將會變得激烈，將對本項目構(gòu)成較大的威脅，發(fā)展空間將受到擠壓，存在一定的風(fēng)險。

　　2)運營風(fēng)險

　　由于本項目投資方在冷鏈和農(nóng)產(chǎn)品物流流通方面經(jīng)驗較少，積累時間也不長，運營方面的風(fēng)險主要包括專業(yè)團隊管理和服務(wù)能力、客戶服務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新等方面存在不確定性，可能給項目帶來風(fēng)險。專業(yè)團隊能力和提供的冷鏈物流服務(wù)對項目運營至關(guān)重要，通過產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，給客戶提供超出預(yù)期的價值，保持和吸引客戶是贏得市場、不會被市場淘汰的關(guān)鍵。

　　3)財務(wù)風(fēng)險

　　主要是指甲方在項目建設(shè)過程中，相關(guān)資金支持、資金運用等可能影響到項目建設(shè)和實施。另外，項目招商和運營過程中的應(yīng)收賬款管理、運營資金調(diào)度、利潤分配等方面因素也會給項目造成一定影響。這些方面的風(fēng)險與甲方的能力、優(yōu)勢和資源看，基本不構(gòu)成主要的風(fēng)險。

　　4)政策風(fēng)險

　　由于該項目是和民生相關(guān)的工程，政府比較重視。項目的開發(fā)，不可避免地要受到政策因素的影響，這些影響會受到政府人事變動、相關(guān)土地政策變動等有一定的不確定性，需要防范和控制。

　　5)建設(shè)風(fēng)險

　　主要包括施工風(fēng)險和設(shè)計風(fēng)險。建設(shè)期間可能出現(xiàn)的突發(fā)因素使得施工進度滯后，給項目造成的影響。設(shè)計風(fēng)險主要指設(shè)計不合理等致使項目效率低下、功能結(jié)構(gòu)得不到正常運營等情況產(chǎn)生的負面影響，致使項目不能順利進行或要追加大量投資才能順利完成。鑒于投資方過往業(yè)務(wù)和本項目的建設(shè)和施工等有較大的關(guān)聯(lián)性，自身在這些方面的經(jīng)驗和能力，應(yīng)可有效防范和應(yīng)對這些風(fēng)險。

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