項(xiàng)目名稱：重慶冷鏈物流園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

　　項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析：

　　作為我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品和終端消費(fèi)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家大力鼓勵(lì)和扶持農(nóng)產(chǎn)品和冷鏈物流業(yè)發(fā)展，于 2010 年 7 月專門印發(fā)《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃提出到 2015年，建成一批運(yùn)轉(zhuǎn)高效、規(guī)模化、現(xiàn)代化的跨區(qū)域冷鏈物流配送中心，培育一批具有較強(qiáng)資源整合能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的核心企業(yè)，冷鏈物流核心技術(shù)將得到廣泛推廣，并初步建成布局合理、設(shè)施裝備先進(jìn)、上下游銜接配套、功能完善、運(yùn)行管理規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系健全的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流服務(wù)體系。 

　　營(yíng)銷方案：

　　1)主要市場(chǎng)細(xì)分和客戶群體

　　項(xiàng)目主要細(xì)分客戶群包括項(xiàng)目在重慶和周邊地區(qū)服務(wù)和輻射的凍品、農(nóng)副產(chǎn)品、

　　生鮮相關(guān)食品等在內(nèi)的制造企業(yè)、流通批發(fā)商貿(mào)企業(yè)、相關(guān)冷鏈行業(yè)企業(yè)客戶、冷

　　鏈運(yùn)輸和配送企業(yè)/第三方物流企業(yè)、城市配送服務(wù)企業(yè)、信息和電子商務(wù)物流企業(yè)，

　　相關(guān)配套服務(wù)企業(yè)。

　　2)產(chǎn)品和服務(wù)定位

　　為上述客戶提供包括提檔升級(jí)的冷庫(kù)設(shè)施和冷鏈物流和流通加工業(yè)服務(wù)、冷鏈物流配送等集約化增值服務(wù);提供行業(yè)內(nèi)相關(guān)方需要的信息服務(wù)、咨詢、停車、第三方檢測(cè)、認(rèn)證、信用管理、擔(dān)保、物流金融等、三方結(jié)算等增值業(yè)務(wù)和服務(wù)一體化運(yùn)營(yíng)平臺(tái);提供包括協(xié)助冷鏈和農(nóng)產(chǎn)品流通物流資源整合及其相關(guān)配套生活和商務(wù)服務(wù)，幫助他們將業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大。

　　通過集約物流信息、電子商務(wù)、整合實(shí)體資源，打造重慶地區(qū)化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，成為超越項(xiàng)目實(shí)體服務(wù)和輻射范圍、與其他重點(diǎn)區(qū)域互聯(lián)互通、信息共享、承擔(dān)網(wǎng)絡(luò)布局中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和樞紐作用。　　

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：

　　目前重慶冷鏈物流行業(yè)內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目較多，已有的凍品市場(chǎng)已擁有穩(wěn)定的客戶資源，基本是建立多年的老市場(chǎng)，且位于市區(qū)，提檔升級(jí)和搬遷迫在眉睫。新規(guī)劃的市場(chǎng)雖然都已有搬遷對(duì)象，但受各方因素限制，如政府推進(jìn)較慢、商戶持觀望態(tài)度、新市場(chǎng)的建設(shè)尚未完成、市場(chǎng)氛圍還需要逐步培育等多方面因素影響，實(shí)現(xiàn)搬遷和順利運(yùn)營(yíng)仍需要一段時(shí)間，不確定因素還較多，所以這也為本項(xiàng)目爭(zhēng)取客戶資源帶來時(shí)機(jī)和現(xiàn)實(shí)的機(jī)遇。

　　隨著重慶本地城鎮(zhèn)化的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和規(guī)模的逐步擴(kuò)大，區(qū)域冷鏈和農(nóng)產(chǎn)品物流流通市場(chǎng)的成熟，很多人看好這個(gè)行業(yè)，類似項(xiàng)目也會(huì)擇機(jī)開發(fā)。但從項(xiàng)目市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)和運(yùn)營(yíng)角度看，前期早建設(shè)早運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，也具有市場(chǎng)的聚集優(yōu)勢(shì)，也具有在爭(zhēng)奪增量市場(chǎng)方面的優(yōu)勢(shì)和條件。隨著市場(chǎng)新的競(jìng)爭(zhēng)格局的逐步確立，后發(fā)項(xiàng)目在培育市場(chǎng)氛圍，獲得客戶方面難度會(huì)越來越高。 

　　投資收益：

　　本項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算先按基本方案，即 100%自有資金投資、經(jīng)營(yíng)相關(guān)物業(yè)為全租作為基本方案，相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表。

　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：

　　1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括項(xiàng)目市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)和客戶可得性風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。目前，重慶市已建成和規(guī)劃一批具有一定規(guī)模并且較為成熟的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，如觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、觀農(nóng)貿(mào)盤溪蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、菜園壩水果批發(fā)市場(chǎng)等。

　　本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有先進(jìn)的理念、博采眾長(zhǎng)，項(xiàng)目按設(shè)計(jì)建成后有較大的功能優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)。但如果不能迅速建占領(lǐng)市場(chǎng)，一旦周邊地區(qū)加大建設(shè)力度，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)變得激烈，將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的威脅，發(fā)展空間將受到擠壓，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　由于本項(xiàng)目投資方在冷鏈和農(nóng)產(chǎn)品物流流通方面經(jīng)驗(yàn)較少，積累時(shí)間也不長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要包括專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理和服務(wù)能力、客戶服務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新等方面存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)團(tuán)隊(duì)能力和提供的冷鏈物流服務(wù)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要，通過產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，給客戶提供超出預(yù)期的價(jià)值，保持和吸引客戶是贏得市場(chǎng)、不會(huì)被市場(chǎng)淘汰的關(guān)鍵。

　　3)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　主要是指甲方在項(xiàng)目建設(shè)過程中，相關(guān)資金支持、資金運(yùn)用等可能影響到項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施。另外，項(xiàng)目招商和運(yùn)營(yíng)過程中的應(yīng)收賬款管理、運(yùn)營(yíng)資金調(diào)度、利潤(rùn)分配等方面因素也會(huì)給項(xiàng)目造成一定影響。這些方面的風(fēng)險(xiǎn)與甲方的能力、優(yōu)勢(shì)和資源看，基本不構(gòu)成主要的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4)政策風(fēng)險(xiǎn)

　　由于該項(xiàng)目是和民生相關(guān)的工程，政府比較重視。項(xiàng)目的開發(fā)，不可避免地要受到政策因素的影響，這些影響會(huì)受到政府人事變動(dòng)、相關(guān)土地政策變動(dòng)等有一定的不確定性，需要防范和控制。

　　5)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括施工風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)期間可能出現(xiàn)的突發(fā)因素使得施工進(jìn)度滯后，給項(xiàng)目造成的影響。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指設(shè)計(jì)不合理等致使項(xiàng)目效率低下、功能結(jié)構(gòu)得不到正常運(yùn)營(yíng)等情況產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利進(jìn)行或要追加大量投資才能順利完成。鑒于投資方過往業(yè)務(wù)和本項(xiàng)目的建設(shè)和施工等有較大的關(guān)聯(lián)性，自身在這些方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，應(yīng)可有效防范和應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)。

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